בעמנואל כבר היית? / טור נדל"ן

לפני כעשור וקצת נודע לי כי בעמנואל יש קרקע ששייכת לחברת וולוול שאג (יהודי ת"ח חתנו של הרב גץ זצ"ל שבונה אלפי דירות ביו"ש מתוך אידיאולוגיה), שמעתי שהוא מעוניין לבנות מאה דירות אך לא מצליח בשיווק, הצעתי לנסות לקחת את היוזמה לידי, נכשלתי, במקביל אליי שיווק בשעתו אבי חידוש היישוב הרב משה זינגר פרוייקט מתחרה, הוא פחות נכשל אך גם דשדש במכירות.

ניסיתי הכל: מפרסום מאסיבי, שיחות עם ראשי קהילות ואדמו"רים ועד הבטחות כספיות של נדיב שהסכים לכך אם כלום לא עזר, עליתי לביתו של אחד מצדיקי עמנואל (העיר נתברכה בצדיקים דווקא בגלל הניתוק, שני הת"ח הגדולים ביותר בעיר התורה מודיעין עילית גדלו בעמנואל) ושאלתי אותו איך ייתכן שאנשים לא מתנפלים על דירות של 90 מטר במחיר של פחות מחצי מיליון שקלים?

הוא הצביע לי מהחלון על הכפר הפלסטינאי ממול: "אתה רואה את הכפר? קוראים לו ג'ין ספאוט שפרושו קללת השדים, זה ההסבר היחיד שיש לי לכך שהעיר הכי מוצלחת בציבור החרדי היא הכי פחות מבוקשת".

איני מומחה לשדים וגם הערבית שלי חלשה (דווקא לפי גוגל הפירוש הוא הפוך והכוונה "מקור השפע" – הרבה יותר מתאים לדעתי), אך זה ההסבר היחיד שאפשר לתת לכך שהעיר הזו נכשלה כל כך בעבר.

כי מבחינה אובייקטיבית מדובר במקום הטוב ביותר מבין כל הפריפריות: הכי קרוב לבני ברק, הכי מזג אוויר מתאים, הכי חרדי, הכי מתוכנן ועד לאחרונה גם הכי זול, אז איך ייתכן שהמקום הזה לא היה מבוקש?

התשובה כאמור היא בתחומי המיסטיקה. הדירות עמדו שוממות, לא משופצות וחלקן לא גמורות, אלא רק ממתינים ליזם זריז שיעשה משהו או לפטירת בעלי הדירה והגעת הנכד החברה'מן שיעשה משהו (אגב, אנחנו פותחים השבוע קורס לצוואות וירושות – מומלץ מאוד לכל מי שחושב שאולי יום אחד הוא ימות או שהוא רוצה לקנות ידע בתחום, פרטים באישי).

כל מה שהיה צריך מישהו שירים את הכפפה ואת זה עשו חסידי בויאן, חברך חברא אית ליה ולאחר שנכשלתי בשיווק ליחידים, אך ניסיתי במקביל בקרב ציבורים נוצר קשר עם חסידות בויאן ובברכת הרבי הם קנו בערך את כל הפרוייקטים (בשילוב עם סלונים שכבר היתה להם מראש קהילה גדולה במקום) וכל מי שהיה איתם אז מברך את היום שהצטרף אליהם – הדירה של החצי מיליון שווה היום הרבה יותר ממיליון.

הגעתם של מאות חסידים צעירים הפכה את העיר (מדובר בעיר שהיא בית למרות שחוקית היא עדיין לא עיר אלא מועצה) הכפילה את כמות המתגוררים במקום, ובאדיבות ראש המועצה דאז גרשי ומחליפו אח"כ ראש המועצה החסידי הנוכחי ר' אלי גפני שתמכו ביד נדיבה בכל קהילה ויחיד שהגיעו המקום הפך להיות מבוקש ביותר.

ואז החל התהליך ההפוך שמוכר לנו גם ממקומות אחרים: עודף הצלחה מביא לעלייה בביקושים, שמביא לעלייה במחירים שמביא לירידה בביקושים שמביא לירידה בהתחלות הבנייה וכך הגלגל מסתובב לו…

כאמור, מחיר של דירה חדשה בעמנואל היום הוא קרוב ל-1.2 מיליון ₪, דירות ישנות אפשר למצוא גם בשמונה מאות (בשעתו תיווכתי עסקה שבה בעלים של 3 דירות העניק דירה במתנה למישהו תמורת מימון השיפוץ של השתיים האחרות – שנבין מה היו המחירים רק לפני עשור ומשהו, איפה היינו אז ולא קנינו עשרים דירות שם?!), אך כדאי לבדוק את האפשרות למשכנתא וגם הדירות הללו נחטפות במהירות ועם כל הכבוד להתפתחות היישוב והרצון של הצעירים לגור כאן – מחיר של 1.2 מיליון נחשב עדיין יקר מידי עבור יישוב שעד לפני חמש שנים המחירים היו כמעט מחצית.

במבוי הסתום הזה הגיע הפתרון של קבוצת רכישה.

ברור לי שהמילה נשמעת פחות אופטימית, אך כדאי לנתח את העניין מקרוב, כי בקרוב נשמע על עוד ועוד קבוצות רכישה, פשוט כי אין דרך אחרת להוזיל את מחירי הדירות – מחיר הבנייה לאחר המלחמה האמיר שחקים והמצב היום שגם אם נקבל שטחים בחינם בכסיף (לא יקרה) וגם אם הפיתוח ייערך על חשבון המדינה (עוד יותר לא יקרה), עדיין מחיר הבנייה לבדה עם כל המסביב מתקרב כבר למיליון ש"ח, נוסיף לזה רווח קבלני ועברנו את המיליון עוד לפני שנגענו במחיר הקרקע שהוא משמעותי בכל דירה – גם בירוחם אין קרקעות בפחות ממאתיים ליחידה, כך שבדרך הטבע אין סיכוי להוזיל את מחירי הדירות ללא קבוצות רכישה.

איש יהודי היה בעמנואל ושמו ר' אליעזר בילר, הוא אישית חסיד סלונים אך עוסק בנדל"ן בעבור כל יהודי ששוקל – או צריך לשקול – מעבר לעמנואל. הוא חבר לחוגים שונים והקימו ביחד קבוצת רכישה האמורה לבנות מאות דירות, אך כרגע מדובר על שלב א' של 96 דירות אז נתמקד בזה, כי כאמור השורות הבאות לא מדברות רק על עמנואל אלא על כל מקום שיש קבוצת רכישה, מעמנואל (96 דירות) ועד עכו (אלפיים דירות) ובאמצע כל אלו שאנחנו מכירים ושנכיר בשנתיים הקרובות, כי זה הולך להיות הטרנד – אחרת אין סיכוי להגיע למחירים נמוכים יחסית.

קודם כל כמה מילים על בויאן, כי הם שותפים גם לקבוצת הרכישה הנוכחית. את הוגה הרעיון הרה"ג ר' יעקב שפירא זצ"ל הכרתי עוד כשהחל במודיעין עילית והזמין אותי לאור נסיוני כיו"ר קבוצת הרכישה הגדולה במושגים של אז (חפציבה, 415 משפחות, כל אחת קבלה דירה נפלאה וכסף חזרה כמעט שלושים אלף ₪). שעות רבות ביליתי בביתו והוא אכן הצליח מאוד והמשיך מכאן לקרית גת ונלב"ע בשיא פריחתו.

שאלתי אותו פעם מה הסוד שמלווה את בויאן עם מאה אחוזי הצלחה בקבוצת רכישה כשרבים אחרים נכשלו?

הוא ענה לי מיד: "האדמו"ר"

הסברתי לו שאנחנו צריכים תשובה בדרך הטבע והוא חזר שהוא דיבר בדרך הטבע, ואז הסביר שמלבד העובדה שיש עם מי להתייעץ ולהתברך יש כאן מימד נוסף: הפחד מהרבי.

הבעיה הגדולה של הקבוצות היא שהמנהל לא חייב כלום לאף אחד, הוא ישן מאוד טוב על מיטתו גם אם היתר הבנייה נמרח על שנתיים והסכם המשכנתא לעוד שנתיים, אך כשיש לך אדמו"ר שמבקש כל הזמן לדעת איפה אוחזים אתה לא ישן בלילה ודואג שהכל יסתדר.

מכאן אנחנו מבינים את העניין: כשיש קבוצה מגובשת שהמנהל חייב תשובות לאנשים, לאו דווקא חייב במובן החוקי אלא הערכי, כי הם מתפללים איתו בשטיבל, אז הכל נראה אחרת.

עדיין לא די רק ברבי (או הרב) ובמנהל טוב, צריכים גם עו"ד חזק ורו"ח חזק וגם וועד חזק ועוד כמה דברים שיתנו את החוזקה.

להלן שלושה דברים עיקריים שצריך לברר לפני שבכלל נכנסים לקבוצת רכישה, אם בוער לכם הזמן והכסף (יש כאלו שלא, תיכף נדבר גם עליהם):

א. האם יש כוונה לשנות את התב"ע? זהו הנושא המרכזי שמפריע להתקדמות בדרך כלל, כך היה באחיסמך ובקבוצות בבית שמש ועוד רבות. במקרה של עמנואל למשל, הקרקע נמצאת בלב היישוב ואין צורך ואין רצון לשנות דבר כלשהו לפני הבנייה אלא להוציא היתרים ולבנות.

ב. מי חברת הניהול ומה ההסכם מולה ומה סמכויות הוועד? קודם כל שיהיה להם ניסיון וכל המרבה הרי זה משובח. וגם לבדוק אם אפשר להתגרש, כי לפעמים נתקעים עם חברה שלא עושה את העבודה אך אי אפשר להיפטר מהם, צריך גם את זה לבדוק (לא בדקתי).

ג. דו"ח אפס, האם המחירים ריאליים, במקרה של עמנואל המחירים היו נראים לי זולים מידי, אך ההסבר שקבלתי הוא ששם ניתן להעסיק פלסטינאים ולכן המחירים שם זולים במיוחד. מעניין.

ושוב, המטרה כאן אינה הקבוצה הספציפית הזו (איני בטוח בכלל שהם מקבלים מישהו מחוץ לחסידות ואם נותרו דירות) אלא משום שעסקתי בזה בשבוע אחרון אז ניקח את זה כדוגמה ומכאן נלמד לכל מקום אחר.

ועוד משהו לסיום, מצחיק ועצוב גם יחד:

רבים מתלוננים ובצדק שבקבוצת רכישה זמן הוא לא זמן וסכומים שנקבעו הם להמלצה בלבד, ואכן זו המכה הקשה של כל הקבוצות וכל אחד מאיתנו מכיר אנשים שנפלו בזה או שהוא בעצמו.

תופתעו לשמוע אבל יש הרבה אנשים שרוצים את זה!

אקדים סיפור קצר:

מי שהקים את הקבוצות במודיעין עילית ואחראי על אלף דירות (יחד עם יבלחט"א חיים בוים) זה ידידי אבלחט"א הרב אהרן טוננפלד, בעת פטירתו הפתאומית בשיא ימיו (אולי יש משהו במה שחז"ל אומרים שהעסוק בבניין מתמסכן) הסעתי את מורי ורבי הגר"מ קסלר שליט"א לניחום אבלים.

הבן שיחי' הראה לרב הרבה מכתבים ומיילים של אנשים שפשוט ביקשו להיות בבניין שאי אפשר לבנות שם…

מתברר, כי יש אנשים רבים שנרשמים לקבוצה, לא כדי לבנות דירה אלא כדי להיפטר מהמחותן!

ואלו היו מתקשרים לרב טוננפלד ובשקט מבקשים שיעביר אותם לבניין שצריך שינוי תב"ע, כדי שייקח עוד כמה שנים ובינתיים יארגנו את ההלוואות או שהמחותן יתייאש, והוא בצדקתו היה מעביר אותם וסופג אחר כך את הצעקות של המחותן…

כן, יש הרבה הורים אצלנו שאין להם את האפשרות להגיע לדירה שהתחייבו, וזה לא משנה אם הם ליטאים שהתחייבו הרבה או ספרדים שהתחייבו הכי קצת, לאף אחד אין היום כסף, ואז קבוצת רכישה יכולה להיות משהו נפלא – גם קנית דירה וגם לא עולה כסף (השכירות היא סכום קל יחסית).