מחירי הדירות יורדים / עו"ד נתן רוזנבלט

בתחילת הקיץ האחרון (א' אייר תשפ"ב 5/2/23) פרסמתי מעל במה זו, טור הקורא לציבור שלא לרכוש דירות עקב ירידת מחירים צפויה. כתבתי אז בין היתר: "אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה. אני גם לא חוזה עתידות ולא יכול לדעת מה יהיה, רק להעריך בזהירות, הבה ננתח יחדיו את הנתונים ונדמה לי שגם אתם תסכימו איתי, שלא כדאי כעת לרכוש דירה".

התגובות שקיבלתי היו הרבות ביותר אי פעם. מאן דהוא פרסם את הטור בפורום מסוים וזכה ל-4,403 תגובות. רובן של אנשים שחשבו שאני טועה. אבל היום כבר רואים את זה בשטח והמחירים יורדים – ובגדול.

הקבלנים אמנם אומרים שזה לא נכון (אחרת תהיה להם בעיה עם הבנקים), אך המודעות שלהם ממלאות את כל העיתונים וצועקות ההיפך. אם נותנים לך 20/80 ללא הצמדה או מחסן גדול מתנה, זה בעצם הנחה של מאה – מאתיים אלף ₪ בלי לומר זאת מפורשות. לפני שבועיים שמעתי את זה מפיו של קבלן חרדי מפורסם, גם הוא לא ממש הודה שהם בירידה תלולה, אך היה מספיק הגון להודות שהמתנות שהם מחלקים שווי ערך לאחוזים נכבדים מהדירה.

סימן נוסף לכך ניתן ללמוד מהתופעה החדשה, שכמותה לא הכרנו בשנים האחרונות. תופעה בה מכרזים רבים מאוד של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) חוזרים למשרד השיכון באין דורש, בבחינת "והתמכרתם ואין קונה". גם במכרזים שכן ניגשים אליהם, המחירים הזוכים נמוכים בד"כ משמעותית מהערכת שמאי. ללא ספק זהו סימן מובהק לירידת מחירים וירידת הרווחיות של הקבלנים.

גם ביד שניה מתחילים להרגיש את ירידת המחירים, אם כי לא באותם מספרים. רוב מוכרי הדירות עדיין חושבים שהמחירים עולים, או מקסימום מוקפאים. אך לעומתם רוב הקונים כבר מזהים את הפוטנציאל ודורשים עדכון מחירים כלפי מטה. מיעוט של המוכרים מבינים את זה, ועושים "קוועטש" קטן לקראת הקונים, הם מעריכים (וגם אנחנו) כי אם לא יעשו זאת היום יצטרכו בקרוב לעשות קוועטש גדול וכואב שבעתיים.

בחצי הלילה של מוצש"ק פרשת כי תשא, נקראתי בבהילות לערוך זיכרון דברים למכירת דירה בבית שמש. אמנם כעו"ד אני פחות ממליץ בדרך כלל, על חתימת זיכרון דברים, אך לכל כלל יש יוצאים מהכלל.

הדירה המדוברת הייתה דירת 3 חדרים עם מרפסת גדולה ואופציה מיידית ענקית במיקום פריים לוקיישן (מעולה). המחיר הסופי שנסגר 1,765,000 ₪ כאשר לפני חודשיים כבר הריחו את שני המיליון לדירה שכזו. מי שמיהר לחתום על העסקה, היה דווקא המוכר שהבין שתיכף גם זה לא יהיה.

ועכשיו לשאלת השאלות: האם זה הסוף, או שאנו צפויים לירידה נוספת. או במילים אחרות: "מה טומן העתיד בחובו?".

כמובן שהנבואה ניתנה לנביאים, פלוס עוד כמה סוגי אנשים – כך שאין לי דרך לנבא, אך אפשר לנסות להעריך זאת, כשאנחנו בודקים מה גרם לעלייה הקודמת ולירידה עד כה. מי שגרם לירידת המחירים אינם דווקא הנציגים שלנו, כי אם שני גורמים מקבילים אשר פעלו על השוק במשך שנים לעליית המחירים. שניהם הופסקו השנה, וגרמו לירידה התלולה.

הגורם הראשון בצד של ההיצע זה השיווקים של משרד השיכון. לא משנה מה דעתנו על שר השיכון היוצא אלקין ברמה האישית (יש לנו מה לתעב אותו באופן אישי על מעשיו), אך במבט אובייקטיבי על תפקודו במשרד השיכון הוא עשה באופן מושלם את מה שהיה צריך (ומה שקודמו מאנ"ש לא עשה, ומחליפו עדיין בתקופת החסד). הוא שיווק בהצלחה כמויות אדירות של דירות, רובן במסגרת ההגרלות לזכאים, אלו גרמו למגזר הצעירים שהם הצרכן המרכזי, להבין כי יש למה להמתין ולא כדאי לרוץ לקנות.

הגורם השני הוא בצד של הביקוש: הריבית האפסית שהייתה נהוגה כאן במשך שנים, גרמה לכולנו להשקיע בנדל"ן ולחגוג, אך כעת הגיע הזמן לשלם על החגיגות. הריבית נסקה לגובה כזה שאין כמעט היתכנות להרוויח בנדל"ן היום (אל תתפתו למודעות שהיו מתאימות למצב הקודם, אתם תתחרטו על כך מאוד).

כאשר המשקיעים יורדים מהבמה בגלל הריבית, והזוגות הצעירים עולים על הגדר בגלל ההגרלות הצפויות, נותרות על המדפים עשרות אלפי דירות מיותמות, והתוצאה הבלתי נמנעת היא ירידת המחירים.

עכשיו נחזור לשאלה הראשונה: כמה ימשיכו לרדת? בדרך הטבע, התשובה תלויה בשני הפרמטרים הללו: ככל וההגרלות תמשכנה (אגב, בחודש הקרוב יש הגרלה עם עשרת אלפים דירות, זה יותר מכל אלעד ועמנואל גם יחד, ועם תנאים מעולים שיכניסו בע"ה מאורסים ועוד רבים, ואחרי ההגרלה הזאת יש עוד הגרלות, כך שרק פראיירים קונים עכשיו יד שניה), וככל והריבית לא תרד ואין שום סיבה להניח שהיא תרד בקרוב (היא כבר לא תעלה בהרבה כנראה, כי עלייה משמעותית מעבר לטירוף הנוכחי זה כבר קטסטרופה לענפים שלמים במשק, וגם שהריבית כבר די משיגה את יעדיה בעצירת האינפלציה) אנחנו צפויים לדעתי להמשך הירידה, אם כי לא התרסקות.

אחרי ולאור כל הנתונים הללו, אנסה לקחת סיכון מחושב ולהעריך את הצפוי לנו בהמשך: אם אתם קונים (ואין לכם תעודת זכאות – אחרת אין כל היגיון בקנייה אחרת) אין לכם מה למהר, אבל גם אין מה לצפות למחירים של לפני ארבע שנים.

אם אתם מוכרים ואין לכם משהו ייחודי בדירה כגון תמ"א, זכויות בנייה, וכד', כדאי לכם להזדרז קצת עם המכירה הואיל והמחירים צפויים לרדת עוד קצת, אך בזהירות: לא צריך לרוץ בירידה, למכור לאט לאט ובמתינות. המחירים לא הולכים להתרסק ממש.