ויהי אחר ההגרלה: תוכנית "דירה בהנחה" עדיין משתלמת? / עו"ד נתן רוזנבלט

בשבוע שעבר נקראתי ללשכתו של אחד מגדולי ראשי הישיבות בעולם התורה הליטאי, הנושא על ליבו וכתפיו את משא הדור בפרט בענייני הוצאות הנישואין והדיור. לאחר שקיבל הסבר מפורט על כל נושא ההגרלות והיכן זה אוחז היום, האיר את עיני בנקודה שלא חשבתי עליה, ושוב פעם זכיתי לראות כמה גדולים עיני חכמים וכמה דעת בעלי בתים שלנו הפוכה מדעת תורה.

לדבריו, ההתמקדות בהגרלות הייתה מצוינת לשעתה והתאימה לשנים הראשונות שלה, כמעט כולם זכו בדירה בהנחה משמעותית ובמחיר מוזל במיוחד, אלפים רכשו דירות בבית שמש ובני ברק בפחות ממיליון ש"ח ובחריש ועוד – אפילו חצי מכך, את הדירה קיבלו תוך שנתיים שלוש, עם משכנתא של תשעים אחוזים ומעלה, אין יותר טוב מזה.

כל זה נגמר, בהגרלה האחרונה היו רק שני מקומות עם מחירים של פחות ממיליון (צפת וקצרין), בכל ההגרלות סיכויי הזכייה לא היו גבוהים, וגם מי שזכה עומד להמתין עוד שנים רבות עד שיחזיק את המפתח לדירה. אמנם יש רווח פוטנציאלי גדול בחלק מהזכיות אך ייקח זמן רב לממש את הרווח.

וגם החלק הזה (של הרווח) עומד להשתנות בקרוב: בהגרלות הבאות רוב הדירות תהיינה עם "מקדם הצמדה קבוע" של עשר אחוז פלוס לעומת שלוש וחצי היום, מדובר בהגבלה של שורת הרווח יזומה בידי משרד השיכון על מנת שלא נתעשר יותר מידי, והוא לוקח בחשבון את עליית המחירים בערך. כמובן אין אפשרות עדיין לדעת כמה ואיך ישפיעו המספרים החדרים אך ברור כי הרווח של הזוכים עומד להיחתך בגסות, בהגרלה הבאה עדיין יהיו רבים שיעשו קידוש על הזכייה בפתח תקוה, אבל כבר בלי הערינג וגאלער.

בנוסף, התחזית שלי: ההגרלות הבאות תהיינה כנראה רזות יותר ודלילות יותר. אין לי רוח הקודש וגם לא קשרים במשרד השיכון (טוב, אולי קצת, אבל זה לא המקור), פשוט כל אחד יכול להיכנס לאתר של רמ"י ולראות כי אין כמעט מכרזים רציניים כעת, מכרזים טובים במיוחד לציבור החרדי, כמו טבריה ועכו, הוקפאו מסיבות שונות, מכרזים רבים מספור חוזרים ללא שיש אפילו מציע אחד. כל זה מביא למסקנה פשוטה: אם אין היום זכיות רבות במכרזים, זה אומר שההגרלה הבאה תיראה כמו אחד שעבר קיצור קיבה, הוא עדיין גדול וענקי אבל אין הרבה בפנים ורק השלייקעס מחזיקים אותו…

בקיצור: ההגרלות של מחיר למשתכן הם עדיין מציאה אבל לא כמו פעם.

וכאן, אחרי שראש הישיבה שמע את כל הסקירה, שאלות נשאלו ותשובות ניתנו לאחר בדיקה יסודית, נענה ראש הישיבה, כי ישנו היבט נוסף שיש לתת עליו את הדעת בבואנו להמליץ על הדרך ילכו בה המוני בית ישראל, והוא ההיבט הרוחני הכרוך במגורים משותפים עם אחינו הטועים והתועים, לא כל משפחה של אברך מתאימה למגורים מעורבים במחיצת הסטרא אחרא, זוהי נקודה רגישה ותמיד יש החשש שמא יהפוך ממשפיע למושפע.

אני מכיר את ההתלבטות הזו בקשר למתחרדים השונים, אשר בחלקן זכיתי ליטול חלק ולסייע בהבאת אברכים ולתהליך ההתחרדות, וראיתי לגדולי ישראל שלא חששו, ובתנאים מסוימים אף עודדו אברכים לגור במקומות מרוחקים ולהביא את אור התורה למטה מעשרה טפחים, אלא שלדברי ראש הישיבה שם ההכרעה קלה בהרבה מכמה סיבות:

ההבדל הראשון הוא בחירת השכנים, כשאתה רוכש דירה בעפולה או טבריה אתה בודק את השכנים ויודע פחות או יותר במי מדובר, ואתה מחליט אם זה מתאים לאופי שלך (או בנך) לגור במקום כזה עד שהמקום יתפתח. בהגרלות כל אחד יכול לגור בכל מקום, בין אם הוא מתאים לגור ליד חילוני ובין אם הוא (החילוני) מתאים לגור ליד חרדי.

ההבדל השני הוא בתהליך, במתחרדים התהליך הוא פשוט: זוג חרדי מגיע לגור ברחוב יל"ג בחיפה, אחרי חודש עוד אחד ותוך שנתיים הרחוב צוהל מילדים חרדים. השכנים המבוגרים, שמחים שיש להם אפשרות למכור במחיר יקר יותר לחרדים ולעבור למקום מרווח יותר וכולם מרוצים. בהגרלות לא ברור שהשכן הצעיר בכלל מתכנן למכור, וגם אם ירצה ייקח שנים עד שיוכל לעשות זאת בשל המגבלה החוקית ובינתיים הוא ינאץ לך את השבת.

וההבדל השלישי, והוא החשוב מכולם: כל זמן שמדובר בהבדלים גדולים במחיר, הכל שווה. הרוגע הנפשי של הרווחה הכלכלית שווה את האי נעימות שנגרמת מידי פעם מהשכנים שטרם טעמו טעם תורה, והקושי לשלם משכנתא של עוד כמה אלפים תוציא מהר יותר את הראש והאברך מהלימוד מאשר העין הצרה של השכן ממול, תשאלו את אברכי חריש כמה הם גדלים בתורה למרות, ואולי בגלל, ההתנכלויות של חלק מזערי מהשכנים.

אבל, מסביר הראש ישיבה, כאשר ההגרלות פחות רווחיות מפעם ולעומת זאת המחירים יורדים ויורדים (כפי שצפינו כאן לפני שנה, ועכשיו אנחנו צופים שזו רק ההתחלה – המחירים עוד יירדו עוד ועוד) כדאי להתחיל לחשוב אולי לשנות את כיוון החשיבה לכיוון של רכישה מרוכזת דווקא בפרויקטים חרדים לחלוטין, כפי שנהגו עד ההגרלות. כמובן, לא להפסיק להשתתף בהגרלות ומי שזכה – לא משנה איפה – שיודה לקב"ה ויממש את הזכייה, אך מי שלא זכה כדאי להתחיל לשקול רכישה אחרת. והשעה כשרה לכך!

משום שיש כאן במקביל תהליך נוסף, המתרחש מתחת לפני השטח, אך תוצאותיו מורגשים היטיב על פני השטח: המחירים יורדים ויורדים בקצב מהיר בהרבה מכפי שאנחנו חושבים ורואים. קבלנים כאמור לא מתמודדים כבר במכרזים, רוב המכרזים חוזרים מחוסר עניין לציבור וקבלנים תקועים עם רבבות דירות ממכרזים שכבר זכו בהן, עקב חוסר ציבור לעניין, עם כאלו ריביות רצחניות אין מספיק ציבור לרכישת כזה מלאי של דירות.

והקבלנים תקועים. מאות קבלנים זכו במכרזים בזמן השיא ועכשיו אין להם מה לעשות עם הסחורה הלא מבוקשת. הם נטלו הלוואות (ריבית רצחנית כבר אמרנו?) והמגרשים הופכים אט אט מנכסים מלהיבים לנטל כבד מנשוא.

וכאן מגיע הציבור החרדי, הכח שלנו (מעבר לסייעתא דשמיא כמובן) הוא האחדות שלנו, ראינו את זה עכשיו בחרם מול אנג'ל, אשר בלי קשר להצדקה של החרם אין ספק כי הוא הוכיח את היכולת הכלכלית של הציבור החרדי. אנחנו יכולים להגיע לקבלנים ופשוט לרכוש מהם פרויקטים שלמים במחירים טובים, אמנם לא מחירים שלפני שנתיים – זה כבר לא יחזור על עצמו לעולם, אך בהחלט מחירים שלפני חודשיים לא חלמנו עליהם.

סנונית ראשונה ראינו בנתיבות, בשבוע שעבר הוזמנתי לכנס חשוב ביותר של רבני וראשי הקהילות בעיר התורה והקבלה, את הכנס יזם אחד ממנהלי הקהילה, (יהודי יקר המחזיק מאות אברכים ותלמידי תשב"ר בלי לקחת שקל מהמדינה, לצערי הוא חפץ בעילום שמו ואני מכבד את בקשתו) אשר קלט את הפוטנציאל הטמון ומוליך מהלך מול קבלן מקומי לרכישת מאות דירות במחירים מוזלים תוך השקעה של מיליונים אותם השיג מפילנטרופים חרדים עימם הוא בקשר.

התרגשתי מאוד לדבר באסיפה כאשר נוכחים בה גדולי הדור כמו מרן הגר"א לוי חבר מועצג"ת וכן המרא דאתרא הגר"מ מונטג שליט"א ועוד רבנים וראשי ישיבות. בדבריי תיארתי את התהליך ואת ייחודיותה של נתיבות כעיר לא רחוקה מידי – לא מבני ברק ולא מהתורה של בני ברק, היום הזה – שבו אפשר יהיה לרכוש דירה במחיר מוזל בשכונה חרדית לחלוטין של לכתחילה – הוא יום חג עבור הציבור החרדי, ומהנגב יתחיל תהליך שיימשך לכל הארץ בעזרת השם יתברך.

בשבוע שעבר כתבתי כאן בעניין טריא והקשיים שעימם היא מתמודדת, הדברים יצאו מגבולות הציבור החרדי והגיעו רחוק וגבוה הרבה מעבר למה שהעליתי על דעתי.

אני מבקש להעמיד דברים על דיוקם במספר נקודות שכנראה עקב הפאניקה לא הובנו כראוי:

1) לא כתבתי שיש חשש כלשהו לכספי המשקיעים בשום אופן ובשום שלב. חברת טריא ידועה במדיניות של אי הוצאת אחוז אחד מההלוואה בטרם סודרו מאה אחוז מהבטוחות, היא גם לא מעלימה עין מדברים שאינם חוקיים כפי שניתן היה להבין. בקיצור: המשקיעים תירגעו.

2) הציבור החרדי חש הכרת הטוב עצומה לטריא שהצילה אין ספור קבוצות רכישה בעידן שאיש לא הסכים להעיף מבט עליהן. לא משנה מה תהיינה תוצאות ההליך הנוכחי – שחף ארליך וצוותו – הציבור החרדי יודע להכיר טובה, נזכור חסדכם לעד.

3) בימים אלו נעשים מאמצי על (שלא ידעתי עליהם) ע"י אנשים שונים להסדיר את המימון לקבוצות שצריכות אותו.

4) במקביל, הרעיון של טריא חרדי ומקורות מימון חילופיים לקבוצות חדשות – קורם עור וגידים. תודה לכולם.