מי כותב על נדל"ן בזמן מלחמה? והאם המחירים יירדו? / עו"ד נתן רוזנבלט

פרולוג: אני יודע שזה מוזר לכתוב על נדל"ן כעת, כשמאות ישראלים קדושים טרם הובאו לקבורה, התנדבתי בעצמי במחנה שורה וסייעתי במיון והובלה של קדושים רבים, רבים מידי. קשה לי לחזל"ש, אך דווקא עכשיו הזמן לכתוב על נדל"ן, בשל שלוש סיבות מרכזיות:

א) המטרה של טרור זה להפחיד, לשתק, להקפיא מפחד, ואם זו המטרה שלהם, אנחנו צריכים לעשות בדיוק ההיפך. הדרך הטובה ביותר להילחם בטרור היא דווקא בהמשך החיים, והנקמה הטובה ביותר זה עוד חתונה, מה שאומר שצריכים לבנות או לקנות עוד דירה.

ב) המדינה לא הולכת לשום מקום, גם לא אנחנו, ולצערנו גם אויבינו לא. בניגוד לגיבורים האמריקאים – אצלנו זה לא להרוג את בן לאדן וגמרנו, כאן זה שני מיליון ועוד מיליון ביו"ש שלא הולכים לשום מקום, בקיצור: אם לא עכשיו אימתי.

ג) מצב מלחה הוא אי וודאות, וזה מצב שאנשים עלולים לעשות שטויות מרוב פחד, כמו למשל למכור במחיר לחץ דירה באופקים שהתרוקנה ואתה יודע שהיא תמשיך להיות ריקה. כך שיש צורך להזהיר שהמכה הנוראית לא תלווה גם בייסורי מצפון וחרטה על מה שעשינו או לא עשינו בתקופה הזו בתחום הנדל"ן.

אז בתחום הנדל"ן (בעצם גם בכל תחום אחר) קודם כל צריך להרגיע ולהירגע: המדינה אמנם לא תיראה כפי שהייתה, היא תשתנה קצת ויש לקוות שלטובה, אך היא לא בסכנה קיומית.

מצד אחד אי אפשר להגיד להמתין עד סוף המלחמה, כי מדברים על מלחמה שתימשך לאורך זמן. מצד שני אפשר להמשיך לחיות גם בצל המלחמה. מאז החלה המלחמה באוקראינה הייתי שם שלוש פעמים, שם זה הרבה יותר חמור: אין מקלטים כמעט, אין התרעה ואין כיפת ברזל, אנשים נהרגים באלפים, ובכל זאת המדינה ממשיכה וכמעט לא מרגישים את זה בחיים האזרחיים. הכל עובד פחות או יותר כמו קודם.

אני חייב להוסיף בנימה אישית: כולנו זוכרים את האזהרה האפיקורסית של ביבי חודש לפני המלחמה, כאשר הזהיר אותנו בשחץ לשונו לבל נעז לטוס לאוקראינה כי אין שם את צה"ל שיגן עלינו. הוא הטיח דברים כלפי מעלה וכולם שתקו. ההמשך ידוע.

כמו במבול שקראנו עליו בפרשת השבוע, ההרגעה לא תקרה ביום אחד. המבול נרגע לאט לאט עד יבושת המים, אבל אז גילו שיש כאן עולם חדש עם שינויים. זה ייקח כמה שבועות עד שאנשים יבינו שחייבים לקנות/לשכור דירה מאותן סיבות שהם רצו לעשות זאת לפני המבול, ואז הם יתחילו לחפש ברחבי הארץ ויראו שינויים.

השינויים הללו לא לגמרי צפויים מראש, כי הכל תלוי בהנהגת השי"ת את דרכי המלחמה הזו (זה לא משנה מה הדרג המדיני או הצבאי מבטיח, ראינו מי מנהל את העולם), איך תוכרע המערכה בעזה ואיך אם בכלל יוכרעו העניינים בצפון. הדברים הללו בעלי משמעות, אך בד"כ לא גדולה מידי. בעיקרון ניתן לשרטט את ההערכה כדלהלן:

מחירי הדירות – במרכז הארץ, גם אם תהיה ירידה מסוימת צפוי כי היא תתאזן ואולי אפילו תתהפך מגמת ירידת המחירים שהחלה לפני המבול, וזאת בעיקר בגלל הורדת הריבית הצפויה, האטת הבנייה, אי כניסת פועלים, ועוד דברים שמייקרים דירות בעקבות מלחמות, כך שאין מה לדאוג מצד אחד – אם אתם בעלי דירה וחוששים שאוטוטו איש לא ירצה לקנותה, וגם מהצד השני – אם אתם מחפשים לקנות דירה במרכז וחוששים מעליית מחירים (בד"כ לאחר המלחמות המחירים עלו, למעט ביו"כ) משום שהעלייה לא צפויה להיות גבוהה מידי, כזו המצדיקה את החיפזון שגורמת רק לחרטה.

אך בכל הקשור לעוטף ולצפון הרחוק – שם באמת שאין אפשרות לדעת אם המחירים יעלו או יירדו, כי זה ממש תלוי בתוצאות המערכה.

ניקח למשל את שדרות, עיר בגודל של אופקים, במרחק רבע שעה מקרית גת, ובמחירים של ירוחם, החל מ- 590,000 ₪ לדירה וזה עוד לפני המבול, עכשיו אפשר אפילו להשיג בפחות. הסיבה היחידה למחירים הללו ידועה והיא יכולה להימחק עכשיו אם המערכה תוכתר בהצלחה – או להיפך חלילה, המחירים יתרסקו עוד יותר עם הרקטה הראשונה אם המערכה לא תצליח.

או דוגמא אחרת דווקא מהצפון, לפני 15 שנים במלחמת לבנון השנייה המחירים בחיפה ירדו לכמה עשרות אלפי דולרים לדירה, שלא לדבר על הערים הסמוכות יותר לגדר. טיל נפל בסלון של קרוב משפחה שלי בשכונת מאור חיים בצפת ולקח חודשים עד שאנשים חזרו לשם.

היום תראו לי דירה טובה בצפת בפחות ממיליון שקלים. כמה טילים חלילה מלבנון, גם בלי נזקים, והביקוש יורד לאדמה ואתו המחירים. מצד שני אם תהיה מלחמה חזקה וחיזבאללה יוכנע, המחירים יעלו עוד יותר. מצד שלישי אם המצב יחזור למה שהיה לפני עשרים שנה שפעם בכמה חודשים יורים כמה טילים אז המצב יותר נורא, בקיצור: מורכב.

אז איך נדע מה יהיה?

לא נדע עד שיהיה!

אין שום אפשרות לדעת מראש כיצד ייראו הדברים. כל דבר יכול להשפיע לכאן ולכאן.

ומה עושים במקרה של אי וודאות?

לא עושים!

כמו בכל שאלה בחיים, חז"ל כבר נתנו את התשובה הכי חכמה: כשיש ספק שב ואל תעשה עדיף. ולכן, אם יש לך דירה בשדרות (להמון חרדים יש שם דירות להשקעה, אני אישית ניהלתי שם משרד השקעות לחרדים בעבר) ואתה לא מצליח להשכירה בגלל המצב, אל תמהר למכור, אתה עלול להתחרט מאוד על כך כאשר המחירים יעלו בקרוב, מאוד.

מצד שני – מציעים לך לרכוש שם דירה? אם זו מציאה אמיתית, עם הפרש של מאות אלפי ₪ (כי בעל הדירה לא קורא את המדור הזה ונלחץ), אז באמת יש כאן הזדמנות פז לכאורה, כי רוב הסיכויים ששדרות וערי העוטף יתייקרו מאוד בעקבות השקט שצפוי אחר המבול (עד האירוע הבא, היו לא תהיה). אך אם מדובר במחיר די קרוב למה שהיה, או שהייתם באמצע לקנות דירה בצפת/מעלות/אופקים/נתיבות וכו' – אפשר לקחת אויר ולשקול שוב לפני שרצים לחתום.

כל זה לגבי הפרט, אך לגבי כלל הציבור החרדי נראה כי המלחמה הרעה הזו, לצד כל השכול והיגון האין סופיים, טומנת בחובה גם בשורות דיור משמעותיות: בשדרות לבדה בונים כעת אלפי דירות שאין מי שיקנה אותן (מלבד זוכי ההגרלות שרבים מהם צפויים לחפש את הדרך החוצה בקרוב) במחירים שהקבלנים רוצים, וכבר ברור שהמדינה תצטרך לסייע במענקים למי שיואיל בטובו לבוא. כך גם בנתיבות ואופקים, שם בונים שכונות בגודל של ערים, והשאלה היא בשביל מי? מי יבוא לגור בהן כעת?

והתשובה כמובן תהיה: החרדים. כמו שממשלת רבין ושולמית אלוני שלחו אותי ועוד אלפי משפחות להגן על המדינה מכיוון בנימין, ועוד אלפים מכיוון חברון (ביתר), וכפי שפינקו אותנו בריכוז חרדי שיפריד את כפר קנא לעין מאהל בנוף הגליל, ולאחרונה גם פרגנו לנו את עכו פינת ג'דידה מכר, כך יש סיכוי, אולי, שהם פתאום יחזרו להיזכר בנו כשצריכים מישהו שיגור מסביב לגדר החדשה שתקום. אותו כנ"ל גם בצפון, עוד כמה אלפי דירות זולות בצפת וקריית שמונה וגם הוספת חדר ממ"ד על חשבון המדינה (כפי שנעשה למשל בשדרות) לאלפי אלפי אנ"ש המתגוררים שם, שוקראן יא נאסראללה.

ואנחנו ניקח, גם כי אין לנו ברירה, וגם ובעיקר, כי אנחנו לא מפונקים, אנחנו אוהבים את ארץ ישראל, מאוד, את כולה.