תמונת המלחמה מתחילה להתבהר. אין כמעט משפחה חרדית בגיל של נישואי ילדים, שלא שואלים את עצמם את אותן שאלות: איך תשפיע המלחמה על מחירי ומלאי הדירות? האם ימשיכו ההגרלות או שתסתיימנה? ועוד המון שאלות, שמתנקזות בסוף לשאלה אחת מכריעה: האם למהר לרכוש דירה כלשהי בטרם יעלו המחירים אחרי המלחמה?
אני חושב שלא, ואסביר מדוע.
אז קודם כל, אין לי נבואה וגם לא מידע שאין לכל קורא. גם החברים שלי במקומות הנכונים שניסיתי לשאול אותם, יודעים בדיוק כמוני, כלומר לא יודעים כלום.
הדבר היחיד שיש לכולנו, זה מידע וניסיון, ננסה רק לשתף אותם על מנת לנסות לקבל החלטה.
השאלות העיקריות העומדות על הפרק:
א) האם ימשיכו ההגרלות של משרד השיכון?
חשיבות השאלה: עיקר הסיבה לירידת המחירים במגזר החרדי נובעת לדעתי מההגרלות, ככל שיש יותר אנשים שממתינים לזכייה או למימוש זכייה, כך יירדו המחירים, וככל שיותר אנשים יתייאשו המחירים יעלו.
תשובה: הגעתי עד שר השיכון בכבודו ובעצמו, וגם הוא לא יודע את התשובה, זה גם לא תלוי רק בו: הדבר הזה עולה למדינה במיליארדים שלא ברור שיהיו לה בסוף הניקיון בעזה. אז ננסה להעריך בזהירות, כי יהיו שינויים בהגרלות אבל הן עדיין תמשכנה, מעין מה שקרה לאחר הקורונה, גם אז המדינה הייתה מונשמת ומורדמת וברוך השם התאוששה.
ועוד משהו: גם אם ההגרלות מפסיקות, עדיין יש לנו במלאי כעשרת אלפים דירות שכבר זכו בהן קבלנים והן חייבות לצאת להגרלות בחצי השנה הקרובה. זה לא מספיק, אבל זה המון דירות.
ב) האם ההגרלות עדיין שוות?
חשיבות השאלה: בעיקר לאנשים שכבר זכו באופקים ונתיבות ועכשיו שואלים את עצמם אם בכלל כדאי לממש את הזכייה ולהמתין לה, אחרי שמחירי הדירות שם כנראה בצניחה חופשית.
תשובה: אין סבירות שהמלחמה תסתיים ללא הכרעה ברורה, יותר סביר להניח כי כל הפסקת אש תביא לשקט מוחלט לעשרות שנים קדימה בדרום.
ועוד משהו: ייתכן שייקח עוד שנה שנתיים עד שהדירה באופקים תהיה מוכנה, זה עובד רק לטובתכם.
ג) איך תשפיע המלחמה על מלאי הדירות?
חשיבות השאלה: אין פועלים פלסטינאים וכוח אדם אחר הרבה יותר יקר ונדיר. כמו כן, קבלנים וותיקים מאבדים יציבות, מה שמשליך ישירות על מחירי הדירות. בנוסף, רואים שאין מכרזים כמה חודשים וגם לא יהיו, וזה יתבטא בהקטנת מלאי הדירות, שכידוע גורם לעליית מחירים.
תשובה: עם ישראל חזק יותר מהמלחמה. כמה שהיא קשה, היא לא משהו שעתיד לשנות לחלוטין את המצב ברוב חלקי הארץ. מהר מאוד יחזרו כל המכרזים וכל הפועלים (וכנראה עוד רבים יותר מעזה החדשה), והכל יהיה בסדר בעזרת השם.
ועוד משהו: סימן ראשון להתאוששות המשק ניתן היה לראות אתמול בבוקר (א) כאשר כל המסכים בבורסת תל אביב ירוקים ועולים בחדות מדהימה (למעט חנן מור, מגדולי הקבלנים שצלל ב-20%. קבלני ענק שמראים סדקי קריסה מדאיגים, הם נושא שצריך לדבר עליו בנפרד) וגם הדולר כבר התחיל לרדת. בקיצור, ככל שהממשלה משתגעת יותר בעזה, ככה המשק נעשה יותר שפוי.
ד) האם מחירי הדירות בדרום ובצפון ירדו או יעלו?
חשיבות השאלה: אם יש הצעה זולה, אולי כעת זה הזמן לרכוש ולא להמתין.
תשובה: צריך להבדיל בין הדרום, שכפי שמסתמן עושים שם ניקיון של פסח שאחריו ב"ה בל יראה ובל ימצא רקטה, לבין הצפון ששם עושים סוג של מכירת חמץ שבה מוכרים (או קונים?) את הלוקשים של נסראללה שהוא יהיה ילד טוב. וזו כבר בעיה, כי ללא הכרעה, אנשים לא יישנו טוב בקרית שמונה, ואנשים לא אוהבים לשלם הרבה על דירה במקום שהם לא ישנים טוב בלילה. וכפי שהגדיר זאת ליצן צפוני, כי בטרם הוא ישוב לביתו, ברצונו לברר את תנאי הארחה הצפויים בלבנון לחטופי שלומי הל"ת…
לסיכום: סביר להניח שבדרום המחירים יעלו בטווח הבינוני ובצפון לא כל כך מהר. אבל זה רק טוב לנו, כי מחירים זולים זאת ההזדמנות של הציבור החרדי. בל נשכח גם את עכו שממתינה לנו עם כמה אלפי דירות במחירים זולים.
ועוד משהו: למי שחושב שהמחירים בשדרות ומטולה בירידה עצומה של עשרות אחוזים, שינסה לרכוש להשקעה. נכון לעכשיו, חיפוש קצר שלי ברחבי הנט-פרי העלה כי 99% מבעלי הנכסים מבינים גם הם שזה מצב זמני ולא ממהרים להוריד מחירים דרמטית.
ה) אז למעשה, מה מומלץ לעשות?
חשיבות השאלה: נמאס לשלם שכירות לפח, בהגרלות הקודמות לא זכינו, יש הצעות מפתות של קבלנים ומתווכים.
תשובה: אם יש איזה מציאה של דירה ממש נדירה אפשר לשקול לרכוש אותה. אבל בדרך כלל ההצעות לא מפתות את מי שיודע, וגם הקבלנים כבר לא מציעים לנו מה שהציעו לפני חודשיים. לפיכך, המומלץ ביותר הוא להמתין לזמנים טובים יותר, שיבואו מהר יותר מהצפוי. השכירות בינתיים איננה שיקול: הרווח בדירה בהגרלה כלשהי, או אפילו ההפרש הצפוי בעכו, מכסה את השכירות של עשרים שנה.
ועוד משהו: אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת ומאיצים בכם לקנות. כמובן שצריך להתייעץ ולכל משפחה שיקולים ייחודיים משלה. אך בבקשה, אני חוזר ומזהיר כאן תמיד את עשרת קוראיי: אם קבלתם עצה בנדל"ן ממי שאמור להרוויח ממנה, היא בכלל לא בשיקול. תתייעצו עם הרב שלכם, השווער והשוויגער, או אפילו עם חבר נאמן. גם אם אינם נדלניסטים מקצועיים, הם לפחות לא מסונוורים בהכוונה, והשי"ת יוליכנו בדרך הנכונה.
בהצלחה.
לפי הודעת בנק ישראל וכפי שגם נראה מעליית השקל וכו נראה שהריבית תחל לרדת כבר בתקופה הקרובה
לכן כן הייתי ממליץ בזהירות לחפש מציאות של 20-80 של קבלנים לחוצים..
אם תמצא קבלן מוותר על המדדים במצב הנוכחי תודיע לי, תיווך מובטח
עם המדדים זה כבר לא שווה ?
היי עורך דין יקר. אתה נראה מאמין גדול בעוצמתו של צה"ל והעומדים בראשו.
אבל לפי דעת רוב האנשים השפויים, המצב בדרום לא יהיה כל כך מזהיר בשנים הבאות.
ורב הסיכוי שהמחירים של הדירות במרכז הארץ יעלו.
לכן רק מה שרשמת בשורות האחרונות הם אמת מוחלטת.
כל השאר היא מקסימום הערכה אישית שלך.
רק תיזהר שלא יתבעו אותך אנשים שעלולים להפסיד כסף בגלל העצה שלך
בני אדם חכמים יודעים כי מדובר בספקולציות בלבד
הקבלנים כרגע לא לחוצים למכור.
הם קיבלו הלוואות מהמדינה והבנקים לחודשים הקרובים.
את הלחץ של הקבלנים נראה אחרי המלחמה.
בדיוק. תופעה מדהימה מעדות עצמית: היו לי כמה הסכמים לחתימה מול קבלנים "אחרי החגים" (בעיקר 20-80 ללא מדדים) והם הודיעו אחרי פרוץ המלחמה על הקפאת כל ההטבות, אין להם לחץ יותר.
הריבית תרד המחירים יעלו.
לא תרד לא יעלו כל השאר ס פ ק ו ל צ י ה