שאלה:
המשנה במסכת קידושין (כו ע"א) אומרת שרכישת בעלות במקרקעין נעשית באמצעות קניין כסף, שטר או חזקה, דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קצ סעי' א).
בדומה לאופן שבו נרכשת בעלות במקרקעין, נרכשת גם זכות השכירות (עי' בבא קמא עט ע"ב וכך נפסק להלכה בשו"ע חו"מ סי' קצה סעי ט), ומשכך עולה כי זכות שכירות קרקע נקנית בין השאר באמצעות קניין שטר, אלא שיש לבחון האם החוזה המקובל כיום, נכתב כדרישות ההלכה והוא נחשב כשטר היוצר קניין.
תשובה:
קניין שטר נעשה באמצעות שטר הקנאה שהמוכר (מעביר הזכות) מוסר לקונה (מקבל הזכות) ובו כתוב שהמקרקעין שבבעלותי (המוכר) קנויים לך (הקונה). עם נתינת השטר לידי הקונה חל הקניין והקונה הופך להיות בעל הזכויות הבלעדי במקרקעין (שו"ע חו"מ סי' קצא סעי' א).
אומנם כדי שקניין שטר יחול באופן מלא, נדרשים תנאים נוספים (מעבר למסירת שטר ההקנאה לידי הקונה כאמור), כגון תשלום דמי התמורה על ידי הקונה ועוד, אך בנסיבות מסוימות ניתן לבצע את העברת הבעלות במקרקעין באמצעות קניין שטר בלבד וללא התקיימות תנאי התשלום (להרחבה עיין שו"ע חו"מ קצא סעי' א).
הגמרא במסכת גיטין (כ ע"ב) אומרת ששטר ההקנאה (ספר המקנה כלשון הפסוק בספר ירמיה פרק לב פס' יא), צריך להיות שייך למקנה (למוכר, מעבר הזכות) , והוא זה שנותן את שטר הקניין לקונה.
מקשים הראשונים (רמב"ן ב"ב קסז ע"ב) שלכאורה דברי הגמרא במסכת גיטין ששטר ההקנאה צריך להיות שייך למוכר (מעביר הזכות) אינם מתיישבים עם דברי הגמרא במסכת בבא בתרא (קסז ע"ב) האומרת שבאופן עקרוני הקונה (מקבל הזכות) הוא זה שנושא בעלויות כתיבת שטר הקניין, והוא זה שנדרש לשלם לסופר את שכר עבודת כתיבת השטר, וממילא שטר ההקנאה שייך לכאורה לקונה ששילם את שכר עבודת הסופר ולא למוכר כדברי הגמרא בגיטין.
הרמב"ן מתרץ שיש להפריד בין חובת נשיאת עלויות כתיבת השטר לבין הבעלות הממונית על השטר, אומנם בדרך כלל מי שמשלם את שכר הפועל הוא זה שקונה את עבודתו ואת פירותיה, אך ביחס לשטר קניין חכמים מפקיעים באופן אוטומטי את בעלותו של הקונה על שטר הקניין, ומעבירים את הבעלות למקנה (מכוח דין הפקר בית דין הפקר) ולכן יש להבחין בין חובת הקונה לשאת בעלויות כתיבת השטר לבין בעלותו על השטר שמופקעת לטובת המקנה (המוכר).
הרא"ש ועוד ראשונים (הרא"ש בסדר כתיבת הגט, הר"ן גיטין ט ע"ב בדפי הרי"ף) סוברים כי, אומנם תשלום שכר טרחת הסופר מוטל על הקונה, אך בתום מלאכת כתיבת השטר, הסופר שכתב את שטר הקניין (על גבי קלף ששייך לו) מקנה את השטר למוכר , וזאת כדי שהקונה יקבל לידיו שטר הקנאה ששייך למוכר (הראשונים עוסקים בדיני כתיבת גט אך דין שטר הקניין שווה בעניין זה לדיני כתיבת הגט).
ומבאר הקצות החושן (סי' קצא סע"ק א) כי, לשיטת הרמב"ן שחכמים מפקיעים את הבעלות הממונית על השטר מידי הקונה (ששילם את שכר טרת הסופר), דין הפקעת הבעלות כאמור, מתייחס רק לגט משום תקנת עגונות וכדי להקל על הליך הגירושין, אבל ביחס לשטרי הקנאה של מקח וממכר, הרי שהקונה ששילם את שכר הסופר הוא הבעלים של השטר, וממילא הקונה (שרוצה לקנות את הזכות בקרקע) צריך להקנות את השטר למקנה (כדי ששטר ההקנאה יהיה שייך למוכר).
נתיבות המשפט (סי' קצא סע"ק א) חולק על קצות החושן וסובר כי לצורך התקיימות התנאי שהמקנה (מעביר הזכות) יהיה בעליו של שטר ההקנאה, די שהבעלות הממונית של המקנה תשתרע על הנייר ועל הדיו, אך אין צורך שהמקנה יהיה גם הבעלים של "הכתיבה", וממילא הקונה יכול לשאת בעלויות שכר טרחת הסופר שכותב את שטר הקניין וזאת מבלי לגרוע מהדרישה ששטר ההקנאה עצמו יהיה שייך למוכר.
העולה מהדברים:
השוכר יכול לקנות את זכות השכירות באמצעות קניין שטר בהתקיים כמה תנאים:
א. בחוזה (שטר ההקנאה) צריך להיות מצוין באופן מפורש כי המשכיר מקנה לשוכר את זכות השכירות.
ב. המשכיר צריך לתת את חוזה השכירות לשוכר.
ג. לשיטת הרמב"ן גם אם השוכר נשא בעלויות שכר טרחת עו"ד או המומחה לכתיבת חוזים, הבעלות הממונית על חוזה השכירות (שטר הקנאה), עוברת למשכיר וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות.
ד. לשיטת הרא"ש והר"ן תהיה לכאורה מחלוקת בין הבנת קצות החושן ונתיבות המשפט האם השוכר יכול לשלם את שכר טרחת עו"ד. לשיטת הקצות החושן אם השוכר נשא בעלויות שכר טרחת עו"ד אזי הוא צריך להקנות את החוזה למשכיר, אבל לשיטת נתיבות המשפט, ככל שנייר החוזה ודיו המדפסת שייכים למשכיר, אזי גם אם השוכר שילם את שכר טרחת עו"ד (שערך את החוזה) בכל זאת מתקיים התנאי של בעלות המקנה על שטר הקניין, וממילא חוזה השכירות יכול לשמש כשטר הקנאת זכות השכירות. (תרחיש זה מצוי באופן שעו"ד של השוכר העביר למשכיר את נוסח החוזה, והמשכיר הדפיס את החוזה באמצעות המדפסת שבבעלותו).
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה
