איך מתמודדים עם דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית

על הנייר מדובר בתהליך שמשתלם לכלל הצדדים – היזם נהנה מרווח כספי על הדירות הנוספות אותן הוא מוכר, הרשויות המקומיות זוכות להביא חדשנות לעיר שלהן ולשפר בניינים ישנים והדיירים מקבלים את הביטחון כי הם מתגוררים בבניין שעומד בתקנים מחמירים, כזה שנבנה מחדש או אחד משודרג ועם חדר נוסף בדרך כלל – תלוי במסלול ההתחדשות הנבחר.

ולמרות כל הנאמר, פרויקטים אלה טומנים בחובם גם לא מעט תסבוכות וקשיים ולא מדובר רק ביזם שנעלם, עירייה שמקשה עם האישורים או תהליך שמתעכב, לעיתים דווקא בין הדיירים עצמם, להם כביכול מטרה משותפת צצים אי הסכמות ובדרך כלל יהיה זה דייר סרבן שאינו מוכן להיכנס להליך של התחדשות עירונית. אז מה המשמעות של דייר סרבן ואיך מתמודדים איתו? הכנו עבורכם מדריך.

מה הוא דייר סרבן?

פרויקטים של התחדשות עירונית מתקיימים בבניינים או שכונות בניינים כאשר בכל בניין דירות מתגוררים מספר לא קטן של דיירים – בעלי הדירות. על מנת שהפרויקט ייצא לדרך נדרשת הסכמה של רוב מיוחס מצד הדיירים. כך למשל, במסגרת פינוי בינוי נדרש רוב של 66% במקבץ בניינים ורוב של 60% מהדיירים בכל בניין.

במקרים בהם יש רוב מיוחס שמעוניין להוציא את הפרויקט לפועל ובמקביל אחד מבעלי הדירה מתנגד לחתום על ההסכם להתחלת ביצוע הפרויקט, גם לאחר שהושג רוב, הוא ייחשב כדייר סרבן. במידה והסיבה שלו לסירוב היא בלתי סבירה יהיה ניתן לפעול נגדו באופן משפטי באמצעות עורך דין מקרקעין ולנסות לקבל את אישורו דרך מערכת המשפט.

מה היא סיבה סבירה לסירוב של דייר?

ישנן מספר סיבות הנחשבות סבירות בעת סירוב חתימה על עסקה במסגרת התחדשות עירונית. הראשונה היא במידה והעסקה אינה משתלמת כלכלית, השנייה היא כאשר מדובר בפרוייקט פינוי בינוי ובעל הדירה לא קיבל דירת מגורים חלופית והשלישית היא כאשר אין בטוחות הולמות לביצוע העסקה.

מעבר לכך, קיים גם סעיף של נסיבות אישיות מיוחדות ותחתיו יכולות להיכנס מספר סיטואציות, כגון מוגבלות, בעקבתם ייתכן והדייר ידרוש תמורה גדולה יותר.

תמונה 2

מה קורה כאשר דייר מסרב?

התחדשות עירונית כוללת פרויקטים שונים, ולכל אחד התנהלות קצת אחרת בנוגע לדייר סרבן. במסגרת תמ"א 38 אפשר לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט והם יכולים לחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם לתחילת ביצוע הפרויקט או לקבוע כי מישהו אחר יכול לחתום בשמו (סעיף 5 ב' לחוק המקרקעין)

במסגרת פינוי בינוי, כאשר התכנית מופקדת לאישור בוועדה לתכנון ובנייה, הדייר (ואף אדם שאינו מתגורר בבניין אך מושפע מהפרויקט) שמרגיש כי התכנית פוגעת בו יכול להגיש את התנגדותו.

אולם, ברגע שהתקבל אישור של הוועדה המחוזית והכריזו על המתחם כמיועד לפינוי בינוי ועדיין יש דייר שמסרב לחתום ובכך בעצם מונע מהפרויקט להתבצע, שאר הדיירים יכולים לפנות לבית המשפט ולתבוע אותו.

לתביעה יכולות להיות שתי מטרות – הראשונה היא קבלת אישור להתחיל בפרויקט גם מבלי אישורו והשנייה היא קבלת פיצויים (היו מקרים כאלו בעבר ). כמובן שהתביעה תקפה רק במקרים בהם ההתנגדות מבוססת על סיבה שאינה סבירה, כפי שפירטנו קודם לכן.

באיזה עילה ניתן לתבוע את הדייר הסרבן על נזיקין? כאשר שאר הדיירים הסכימו לעסקה והיא אינה יצאה לפועל בגלל אותו דייר ספציפי, בית המשפט יכול לקבוע כי נגרם להם נזק. בית המשפט יבדוק מה גובה הנזק ממנו סובלים בעלי הדירות האחרים, את הנסיבות ואת יכולותיו הכספיות של הדייר הסרבן ועל פי כך יכריע האם הוא יישלם פיצויים רק על חלק מהנזק או על כולו.