. מגמה זו ממשיכה להפתיע את מומחי הנדל"ן בארץ, אבל לא ניתן עוד להתכחש אליה. ועדיין, ישראלים רבים ממשיכים לחשוש מהשקעה בשוק זה. יצאנו לבדוק מדוע, וגם שברנו מיתוס הרווח בציבור לגבי השוק המסקרן הזה.
הנהירה אחר השקעה בקרקעות התגברה בשנים האחרונות בשל שתי סיבות עיקריות: שוק הדירות המוכר והידוע הפך ליקר מדי וכמעט בלתי חדיר, מה שגרם לישראלים לחפש אפיקי השקעה אחרים בנדל"ן, הנתפס (ובצדק) להשקעה בטוחה יחסית. ומן העבר האחר, חסמי כניסה שמנעו מהציבור לגשת לשוק זה בעבר נחלשו מאוד, וחדי העין הבחינו בכך. ואף על פי כן, ישראלים רבים ממשיכים לחשוש מהחזקת קרקע לבנייה. בואו ננסה לרדת לשורשי הפחד, והאם הוא מוצדק
תפוס אותי אם תוכל
נתחיל מבראשית: משקיעים רבים בקרקעות מעדיפים לבנות על הקרקע שלהם ורק אז להעביר הלאה את הזכויות עליה, ויש בכך היגיון: בנייה על קרקע משביחה אותה ומעלה את הערך שלה בשוק באופן משמעותי.
עד כאן טוב ויפה, אך בכדי לבנות נכסים על קרקע צריך לעבור שלל משוכות בירוקרטיות, ובמקרים מסוימים אין וודאות מוחלטת לגבי האם ומתי יתקבלו האישורים הסופיים לבנייה על הקרקע. לפיכך, רבים חוששים מהשקעה בשוק הקרקעות, על אף המחירים הנוחים והנגישות של שוק זה לקהל הרחב. הם אינם יודעים כי ישנה דרך לקבל וודאות בהיבט זה: על ידי ביצוע מחקר פשוט, ניתן לדעת בסבירות גבוהה ביותר איזו קרקע עתידה להיות מופשרת לבנייה באופן סופי בעתיד הקרוב.
אם אתם מחפשים קרקע לבנייה, חשוב שקודם כל תכירו כמה מושגים בסיסיים, שמות הניתנים לקרקע לפי הסטטוס התכנוני שלה. 'קרקע חקלאית' היא כל קרקע שאינה זמינה לבנייה, כלומר שלא סיימה את ההליך התכנוני שלה. אך כמה רחוקה קרקע מהפשרתה לבנייה, הן מבחינת זמן והן מבחינה בירוקרטית? מסתבר שפה קבור הכלב.
'קרקע חקלאית', כהגדרתה המשפטית, עשויה להיות רחוקה מאוד או קרובה מאוד לנקודת הציון בה היא 'זמינה לבנייה' – כלומר מהרגע בו ניתן רשמית להתחיל לבנות עליה. הטריק הוא לדעת כמה קרובה היא להפשרה. לדוגמה, ישנן קרקעות שהן כבר מיועדות לבנייה על פי תוכניות קיימות ומאושרות, רק שהן לא זמינות לבנייה באופן סופי. ההבדל בין השלבים הללו עשוי להיות מינורי, וזה בדיוק חלון ההזדמנויות שלנו כמשקיעים לבצע את הרכישה.
בטח אתם שואלים את עצמכם – למה להתאמץ? למה לא פשוט להשקיע בקרקע שהיא כבר זמינה לבנייה? ובכן, ברגע שקרקע כבר מופשרת, המחיר שלה מזנק באופן משמעותי. לכן החוכמה היא לתת דריסת רגל על הקרקע קצת לפני שהיא מקבלת את האישורים הסופיים. ואת זה עושים באמצעות מחקר ושאילת השאלות הנכונות לפני שאתם משקיעים באותה קרקע לבנייה.
השלב לו בעלי הקרקעות ממתינים
לאור העובדה שמציאת קרקע לבנייה עם פוטנציאל גבוה אינו עסק פשוט, משקיעים פרטיים רבים נעזרים במומחים לאיתור עסקאות השבחה. אך אל תמהרו לחתום על מסמכים לפני ששאלתם את השאלות הנכונות, וווידאתם שהשקעה בקרקע הזו ספציפית היא הדבר הנכון עבורכם. אז קודם כל, אל תשאלו אם הקרקע היא קרקע חקלאית, שכן אתם תמיד תחפשו קרקע חקלאית. עליכם לשאול: מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע? מה התוכניות החלות עליה? כמה זמן צפוי לארוך ההליך התכנוני? ומה התוכניות שנותרו לאשר בכדי שהקרקע תהיה זמינה לבנייה? התשובות יעזרו לכם לקבל תמונת מצב מהימנה.
לאחר אישור קרקע לבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תרכיב תכנית מפורטת ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה. תוכנית זו למעשה שוטחת את כל התכנון לקרקע: היכן ייבנו המבנים (ואילו מבנים), היכן יונחו תשתיות הניקוז, הכבישים והמדרכות וכדומה. בנוסף, תוכנית זו כוללת הליך של איחוד וחלוקה, במסגרתו מגדירים את זכויות בעלי הקרקעות. כלומר, מה החלק שבבעלותם מקנה להם ומה חלקם האחוזי במגרש. זהו למעשה השלב לו בעלי הקרקעות ממתינים, ובו הם יכולים להנות מקפיצת שווי משמעותית.
בחששות נלחמים עם ידע
חשוב להבהיר כי רוב הקרקעות הנמצאות תחת השיפוט של מדינת ישראל הן בבעלות מדינת ישראל. כלומר, בעלי הקרקעות למעשה רק 'חוכרים' את הקרקע. אך ישנן גם קרקעות פרטיות המוחזקות באופן מוחלט בידי אנשים פרטיים וחברות שיווק קרקעות מסוימות, המוכרות נתחים מהקרקעות הללו.
משקיעים רבים בשוק הנדל"ן עוד חוששים מהשקעה בשוק הקרקעות משום שהם מפחדים להשליך את יהבם על קרקע שאולי לא תופשר לבנייה. זהו חשש מובן והגיוני. הפתרון לכך הוא לדעת אילו שאלות לשאול ועם איזו חברה יזמית להשקיע. אם תשכילו לבצע מחקר מעמיק, ואולי אף להיעזר במומחים לאיתור קרקעות, אתם עשויים לשפר את סיכוייכם לקצור רווחים יפים מהשקעה בקרקעות בהמשך הדרך.
