השקעה בנדל"ן לנופש / טור

את שבת חנוכה עשיתי במירון כמנהגי למעלה מארבעים שנה כמעט ברציפות, כשהיינו ילדים היינו מתאחסנים (לא טעות כתיב) בבניין מאפיית הלחם לשעבר שהייתה שייכת לעמוד החסד המופלא רבי אשר פריינד, שם היה אולם ענק עם מאות מיטות בלי שום כלי מיטה אבל שמחנו מאוד בכך כי היינו ברי מזל שכן רבים ישנו בציון ובמקומות נוספים על הרצפה ממש.

בשבת פגשתי כמה יהודים עם זקנים אפורים כמוני בגילי והעלינו זכרונות מאז, כולם אבל כולם הסיקו שהם מתגעגעים לאותם ימים, דווקא בגלל שלא היה מה לאכול ואיפה לישון היינו כל הזמן סביב הציון ועוסקים בתורה וחסידות. לעומת זאת, היום יהודי יכול להיות כל השבת בצימר המפנק עם נוף לתחנת דלק ולישון את כל השבת תוך שהוא שוכח בכלל שהוא בצילא דמהימנותא ולעלות לציון עם הרכב במוצש"ק לקפיטל תהילים ותמונה…

במקום לספר מה היה נדבר ישירות על מה שקורה היום, אין ספק שבעלי הנחלות ביישוב מרוויחים המון כסף משום שהמקום לא עלה להם הרבה, או שירשו אותו או שכבר שכחו מהמשכנתא, ואילו ההכנסות הן גבוהות ביותר: החל ממאתיים ₪ למיטה פשוטה אצל הרבנית שטרן תליט"א ועד לסכומים הזויים. סיפר לי ידיד שם שהוא התבקש לשלם שלושים אלף ₪ על ווילת אירוח גדולה ויוקרתית במיוחד (למעשה התפשרו על הרבה פחות) ואגב, היא הייתה הווילה היחידה הפנויה לשבת כאשר הוא התקשר!

יש לי הרבה מה לומר בעניין ועל מי חונק את אפשרויות הפיתוח, בפרט לאור המלצות וועדת החקירה הממלכתית לאסון הנורא, אך כאן זה מדור נדל"ן אז לא נחרוג.

אין אחד שלא שואל את עצמו "אולי כדאי לי גם להשקיע באיזה ווילה במירון?", הרעיון של להרוויח עשרות אלפי ש"ח בשבוע קורץ לכל אחד מאיתנו, לצורך כך אנחנו כאן עם ניתוח הסוג הזה של ההשקעה שלא דיברנו עליו כאן (העורך מבקש כל שבוע חומר חדש וזה קשה אחרי שמונה שנים) כל אחד ישמע את הצדדים, יוסיף עליהם או יגרע מהם וידע לקבל את ההחלטה והקב"ה ישלח לו ברכה והצלחה במעשי ידיו.

למען הגילוי הנאות מוכרחים לומר כי אין לי באמת היכרות עמוקה עם השוק הזה (וכאן בקשה באמת לא לסמוך רק עליי אלא לבדוק אצל מומחים), אך בעשרים ומשהו שנות עיסוקיי בנדל"ן פגשתי הרבה אברכים שנכנסו לתחום הזה והצליחו וכמובן פגשתי גם הרבה שנכנסו לתחום הנופש וקרה להם מה שחז"ל מפרשים על הפסוק "וינפש" – "וי אבדה נפש"… הם יצאו משם חבולים ונשוכים ומזהירים את כולם לא להיכנס לזה – לא בטוח שהם צודקים, כפי שנראה בהמשך.

אתן כמה דוגמאות שעולים לי בראש תוך כדי כתיבה:

הראשון זה אברך שקנה מגרש במירון בכמה מיליון ₪ או משהו כזה ומכר אותו לאחר מספר שנים בערך בעוד כמה מיליון (היום אין מה לדבר על חד ספרתי ברכישת מגרש, יש מתחם אחד שעומד למכירה ורוצים עליו עשרים מיליון כולל השיפוץ הנדרש). מהניהול השוטף הוא לא הרוויח מספיק, כלומר ברור שנכנס רבבות ₪ לחודש, אך אם לוקחים בחשבון את תשלומי המשכנתא ושאר ההוצאות, כפי שנראה בהמשך למרות שהוא הרוויח על הנייר, למעשה הוא ה פ ס י ד ריאלית כל חודש כסף, אבל מצד שני הרוויח הון רב מהמכירה, משהו שמשקף בחשבון מהיר איזה 25% לשנה – מצד אחד אין דברים כאלו בשוק, מצד שני את הכסף הוא הרוויח מהשקעה טובה ולא מההשכרה לצימרים.

מאידך, השקעה שזכורה לי היטב כי הייתי מעורב בה: לפני עשור אברך יקר ממודיעין עילית קנה דירה (בתיווך שלי) בטבריה, דירה ישנה וחלודה, אך במיקום אסטרטגי במיוחד ועם המון מזרנים יחסית. הדירה עלתה סך הכל 800,000 ומושכרת בלא הרבה, משהו כמו אלף ₪ ללילה, אך תעשו חשבון מדובר בהחלט בהשקעה מצויינת ביותר, מלבד עליית הערך הטבעית, בהנחה שהוא השכיר רק בשליש ימי השנה יש לנו רווח של 18% ואם מוסיפים את הכפלת המחיר בעונה וכו', מגיעים למספרים גבוהים מאוד והפעם ההכנסה היא כן מההשכרה.

למען האמת אפשר להרוויח הרבה יותר, במקרה הזה האברך החליט שהוא לא משקיע שקל מעבר לרכישה עצמה (סליחה, נזכרתי שהוא קנה פלטה ומיחם אחרי שהסברתי לו שזה הכרחי). הסכומים המקובלים גבוהים אף יותר מאלו וכתוצאה מכך גם מהרווחים הללו.

לקחתי שתי דוגמאות הפוכות וקיצוניות להמחשת העניין, אך כל זה לפני הדיבור על ההוצאות, והן רבות מאוד וייתכן מאוד שיוציאו לכם את החשק, אך לא זו מטרתי. נא לקרוא עד הסוף לפני שתקבלו החלטה, ייתכן מאוד שהיא תהיה דווקא חיובית.

הרעיון של השכרה בפריפריה לצרכי נופש (בכוונה לא נגעתי בדירות אירוח במרכז שזה השקעה גדולה ותחום בפני עצמו) הוא פשוט: מחיר הנכס מאוד מאוד זול, עד כדי פחות ממיליון בחלק מהמקרים, ואילו ההכנסה מנופש מאוד מאוד גבוהה יחסית. נוסיף לכך את העלויות הזולות יותר לתפעול (בפריפריה משלמים פחות על כל דבר בד"כ) ואת עליית הערך הצפוייה, כמו כל נדל"ן, את ההטבות של התיירות (אין לי מושג בזה אבל זה קיים) והנה לנו השקעה מושלמת.

אך יחד עם זאת העבודה היא מאוד קשה ושום דבר לא קורה מעצמו. מאז שהסבתא נתנה לסבא לאכול מעץ הדעת אין ארוחות חינם, קודם כל המכירות: כל הזמן אתה עסוק בלדבר עם מתעניינים, לסנן אותם (למשל מאוד קשה לבחורים למצוא דירה להשכרה, למה? סטיגמה!) ולסגור עם כל אחד בנפרד, זה חתיכת עבודה אבל רק ההתחלה של הסיפור, וזה גם הוצאה גדולה מאוד: אם זה פרסומת יקרה שאתה יורה לכל הכיוונים כדי למצוא את השוכר שיבוא אליך במקום ל-999 האחרים ואם זה באמצעים כמו "בוקינג" ודומיהם (חשבתם באמת שהגמ"ח שמסדר לכם דירה לשבת עובד בחינם?). בשני המקרים המשמעות היא 20% מההכנסות שהולכות רק לזה.

צריך גם לדאוג שהכל ידפוק כשורה, שהמצעים יהיו במקום ושהדירה תהיה נקייה ואין היי-רובוט שעושה את העבודה לבד, או שאתם עושים את זה אם אתם גרים קרוב או ששוכרים מישהו שלוקח בתכל'ס בערך רבע מההכנסות, בנוסף לכמעט רבע שדברנו על זה קודם.

ויש כמובן את החלק של המיסוי והמשמעות התכנונית (בכל זאת הדברים נכתבים בידי עורך דין שצריך להצדיק את התואר), אז קבלו בבקשה את הייעוץ הבא, כמובן לא מחליף ייעוץ פרטני ובלי אחריות רק בשביל מראה מקום:

מס- בניגוד לדירת מגורים שיש פטור מלא עד סך מסויים (5654 ₪ נכון להיום) הרי שבדירת נופש משלמים מהשקל הראשון. כדאי להתייעץ עם יועץ מס המכיר את התחום ומכיר אתכם ואת מצבכם כי אצל כל אחד זה שונה ויש כאלו שלא ישלמו שקל. היבט נוסף שצריך לדעת זה שגם אם זו הדירה היחידה שלכם, אם היא מוגדרת כדירת נופש תשלמו מס רכישה (אמנם רק 6% אבל מס).

מצד חוקי התכנון והבנייה – זה שיש לכם דירה בחצור לא אומר שאתם יכולים להשכירה כראות עיניכם, בעיקרון צריך שהייעוד שלה יהיה דירת נופש, ומעשה בלקוח שייצגתי בעיר צפונית שקנה דירה בבניין חילוני והחל להשכירה לשבתות לחרדים. השכנים לא ראו בעיין יפה את הסיפור והלשינו לעירייה והעסק נגמר, זה לא חייב להיות על רקע דתי/חילוני אלא כידוע התנהגות אדם בנופש שונה מהתנהגותו בביתו והשכנים לא אמורים לסבול את המפגש המשפחתי המורחב והמוסיקלי שנמשך לתוך השעות הקטנות. בקיצור, קחו וילה אם אפשר או במקום שכולם נוהגים להשכיר ואז לא תהיינה טענות.

לסיכום הפרק, כי אדון עורך לא מרשה לחרוג מאלף מילה ובקושי התחלנו:

מי שחושב שהוא קונה דירת נופש והיא תפרנסהו בלי עבודה וכאב ראש – שיחזור לתלמודו, זה לא כמו כל נדל"ן שבנאדם מניח כספו על דירה ושוכח ממנה, אלא עבודה בפני עצמה, כמו נניח רופא שיניים שקונה דירה לצורך הקליניקה שלו, כל אחד מבין שהעיקר כאן לא הנדל"ן, העבודה היא אקטיבית ותמידית.

מי שמנסה לתווך לכם דירה תוך כדי חישוב שתרוויחו 12% מהשכרה תפסיקו לדבר איתו כי הוא מפיל אתכם בפח! אתם צריכים לקנות דירה במחיר של דירת מגורים ואז להשכיר אותה, אם תרוויחו 20% תישארו עם משהו ביד, אם תכוונו להרוויח 12% תכסו את ההוצאות וזהו.

אם התחום הזה של העבודה וההשקעה מוצא חן בעיניכם, אנא קראו את ההוראות דלעיל ואז תוכלו להתפרנס מזה יפה אם אתם גרים מרחוק, ומאוד יפה אם אתם גרים קרוב.

בהצלחה.