האמריקאים בורחים מבית שמש, ירושלים שוברת שיאים: הדרמה החרדית בשוק הנדל"ן נחשפת

בעוד שהרוכשים בארץ מציגים העדפה חסרת תקדים לדירות עם ממ"ד (שעלו ל-65% מסך עסקאות יד שנייה) , זירת תושבי החוץ רושמת מפות כוח חדשות שמשנות את פני השטח בירושלים ובבית שמש.

כיצד השפיעו תנודות השוק על שני מוקדי המגורים המבוקשים ביותר במגזר? הצצה למספרים מאחורי הקלעים:

העיר בית שמש, שמזה שנים נחשבת ליעד מרכזי והמבוקש ביותר עבור משפחות חרדיות ועולים חדשים מארצות הברית, חווה ברבעון הראשון של 2026 נסיגה חדה בביקושים מעבר לים.

צניחה של 40% ברכישות: ברבעון הראשון של אשתקד דורגה בית שמש במקום השני בישראל ברכישות של בעלי דרכון אמריקאי, עם 40 דירות שנרכשו. השנה, המספרים צנחו בצורה חדה ל-24 דירות בלבד.

האמריקאים פועלים כ"מקומיים" בעיר: ניתוח רמות המחירים בבית שמש מראה מגמה מעניינת. בניגוד לערים אחרות בהן תושבי חוץ מקפיצים את המחירים לשמיים, בבית שמש נמצא כי האמריקאים רוכשים דירות בפלחי שוק דומים מאוד לאלו שנוטים לרכוש הישראלים החרדים בעיר. הדבר מעיד על כך שהרכישות מיועדות למגורים אמיתיים ולצרכי הקהילה בפועל, ולא להשקעה טהורה.

הסיבה המרכזית להיחלשות האמריקאים בבית שמש אינה רק ביטחונית, אלא בעיקר כלכלית: הדולר נחלש בכ-13.6% ביחס לשקל, מה שהפך כל דירה בישראל ליקרה בהרבה עבור מי שמביא הון דולרי.

בזמן שבית שמש נחלשת, הבירה מוכיחה שהיא מעל חוקי המשיכה של השוק וממשיכה להיות משאבת הנדל"ן הבלתי מעורערת של הקהל החרדי האמריקאי, כשהיא מרכזת נתח שוק עצום.

יותר מחצי מהשוק האמריקאי בירושלים: למעלה ממחצית (52.5%) מכלל הדירות שרכשו אמריקאים בישראל ברבעון הראשון של השנה התרכזו בירושלים לבדה, בסך הכל 125 דירות.

העדפה ברורה לדירות חדשות: מתוך אותן עסקאות בבירה, 60% היו של דירות חדשות מקבלן.

מחירי יוקרה: הקהל שמגיע לירושלים מוכן לשלם סכומי עתק. המחיר החציוני של דירה חדשה שרכשו האמריקאים בבירה עמד על 5.95 מיליון ₪. גם בפלח השוק של יד שנייה המחיר נשאר גבוה מאוד ועמד על חציון של 4.2 מיליון ₪. בסך הכל, המחיר החציוני המשוקלל של דירות אלו בבירה הגיע ל-5.1 מיליון ₪.

המצב הביטחוני המתמשך לצד תנודות שער הדולר יצרו שוק דו-ראשי במגזר החרדי. מצד אחד, בית שמש חווה האטה משמעותית ברכישות מחו"ל עקב התייקרות השקל, מה שעשוי להוריד לחץ מהשוק המקומי. מן הצד השני, ירושלים שומרת על מעמדה כנכס האסטרטגי המבוקש ביותר, וממשיכה לשבור שיאי מחירים גם תחת אש.