ועדת הערר למחוז מרכז קבעה הלכה חדשה ומשמעותית, לפיה הפטור מהיטל השבחה על בניית ממ"דים יחול גם בעסקאות קומבינציה. הוועדה פסקה כי תכלית המדינה לעודד מיגון גוברת על הגדרות פורמליות המפרידות בין "מכר" ל"היתר בנייה", צעד הצפוי לחסוך מיליוני שקלים ליזמים ולבעלי קרקעות.
השאלה המשפטית שעמדה במרכז הדיון הייתה האם בעסקאות קומבינציה שבהן הקרקע מועברת ליזם בתמורה לדירות שייבנו עליה זכאים בעלי הקרקע לפטור המלא מהיטל השבחה על שטחי הממ"דים. עד כה, הגישה המקובלת הייתה כי הפטור חל רק במימוש זכויות ישיר בדרך של "היתר בנייה", ולא בעסקאות המוגדרות כ"מכר".
ועדת הערר, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', קבעה כי יש להסתכל על המהות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט ולא על הסיווג הפורמלי. בהחלטתה צוין כי מיזמי בנייה מורכבים אינם מתמצים באקט משפטי בודד, וכי הפרדה נוקשה בין רכיבי העסקה "מחמיצה את מהות העניין" ואינה עולה בקנה אחד עם הצורך הלאומי לעודד בניית מרחבים מוגנים. כדי למנוע ניצול לרעה של הפטור, נקבע כי הוא יותנה בחתימה על כתב התחייבות לביצוע הבנייה בפועל.
ההחלטה התקבלה בעקבות ערר שהגישו בעלי זכויות בקרקע בפתח תקווה כנגד שומת היטל השבחה ששללה מהם את הפטור על חלק ניכר מיחידות הדיור בפרויקט. עורכי הדין שייצגו את העוררים הדגישו כי מדובר ב"אבן דרך דרמטית" שתסיר חסמים כלכליים ותמרץ את הקמתם של מרחבים מוגנים נחוצים. מומחים בתחום מעריכים כי לגישה זו עשויה להיות השפעה רוחבית גם על עסקאות נדל"ן מורכבות אחרות, כמו הסכמי פינוי-בינוי, שכן היא מעניקה ודאות משפטית גדולה יותר ליזמים ולבעלי קרקעות.
