נדל"ן בלי פערי תיווך / ההמלצה העדכנית של עו"ד נתן רוזנבלט

בשבוע שעבר כתבנו כאן כי אפשר להשקיע בנדל"ן בלא דמי תיווך גבוהים, השבוע נמשיך ונסביר איך עושים זאת. המידע היום יחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי ₪, ובסופו יש גם הצעה מעשית ומיידית שיכולה להביא לרווח של מאות אלפים ואף מיליונים (בהתאם ליכולת), ללא כל פער תיווכי.

רק הבהרה אחת מראש, כי נראה שלא הייתי מספיק ברור לפי כמות התלונות שקבלתי מחבריי המתווכים (חלק גדול מהם תלמידים שלי לשעבר) על כך שגילוי הסודות עלול לגרום לירידה בפרנסתם: הנני ממליץ, ואף מוכן בעצמי, לשלם דמי תיווך גבוהים מהמקובל, אבל בתנאי אחד: תביאו לי "מציאות" שאיני יכול להגיע אליהן (או לשכמותן) בעצמי! לפני כן, תנו לי לנסות להגיע בעצמי.

אז איך מגיעים לבד למציאות "רגילות" (את המיוחדות יש לעיתים קרובות רק למתווכים, אבל כדאי לנסות גם לבד)?

בדירות זה פשוט מאוד, נכנסים ליד 2 או באחת הגרסאות החרדיות או מאגרי המידע של ישא ברכה/דירומט/בורסת הדירות וכיוצא באלו, זה עולה בערך מאתיים שקלים אך זה עדיף מלשלם אחר כך חמישים אלף ₪ דמי תיווך על דירה שייוודע לכם מהמוכר כי המתווך הגיע אליו דרך שם…

אין ספק שמתווך זה דבר נחמד ומועיל לעיסקה, מתווך מקצועי יודע לקשור קצוות ולעגל פינות בין הצדדים ולהביאם לידי גמר עיסקה, אך זו לא הסיבה שפנית אליו ומוכן להתחייב על רבבות ₪ שאין לך, אתה רוצה מציאות מיוחדות שאין בשוק.

מחפשים דירה להשקעה, אך לא יודעים באיזה עיר אתם רוצים לקנות?

עוד יותר קל! כי יש לכם אלפי הצעות, רק צריך לבחור. במקרה כזה, נכנסים לאחד המאגרים הארציים (יד2 הוא רק דוגמה) ומחפשים לפי חיתוך של מחיר או מוצר נדרש. נכון, זה דורש מכם להרים כמה טלפונים, 99% לא רלוונטיים או לא אמינים, אך בסוף תגיעו לדירת החלומות ובמחיר נמוך בהרבה מאשר המתווכים.

ואם אינכם יודעים איזה נכס לבחור?

טוב, זה כבר לא קשור לתיווך אלא לייעוץ עסקי, הדרך הכי טובה היא להחליט לבד לפי חישוב פשוט שכולל בעיקר שלוש שאלות: כמה כסף יש לכם, כמה כסף אתם יכולים להתחייב כל חודש, וכמה שכירות אמורה להיכנס מהנכס (שההפרש בין זה למשכנתא אתם אמורים לשלם), עם המספרים הללו אתם אמורים לדעת כבר בערך מה התקציב.

מתקשים להחליט לבד?

אז תשאלו את הרב שלכם, גם אם אין לו ניסיון אך יש לו חכמת התורה והוא אובייקטיבי, מניסיון של עשוריים בנדל"ן יכולני להעיד כי כל מי שהתייעץ עם רבו לא הפסיד בסוף היום. אין לך רב מתאים? אז משלמים על פגישה עם יועץ עסקי שלוקח כמה מאות ₪ לפגישה, בתנאי אחד: שהיועץ העסקי הוא לא במקרה גם מתווך שבמקרה יש לו כעת דירה בקרית אתא שמישהו הבטיח לו דמי תיווך נדיבים אם ימצא קונה נדיב, ומרגע זה כל הפגישה איבדה את המשמעות האובייקטיבית.

ומה באשר לקרקעות ומגרשים?

כאן זה הרבה יותר פשוט, במשפט אחד: פונים ישירות לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל).

לאחרונה משווקים קרקעות לאנ"ש ביישובים בכל הארץ, מדובר בעיקרון בהשקעה טובה, השיטה היא אותה שיטה בכל המקומות: מישהו, בד"כ מיליונר חרדי, ניגש למכרז של רמי, שם כמה שקלים ערבות עם הצעה לרכישת סך מסוים של קרקעות, אם הוא לא זוכה לא קרה כלום, יש עוד מכרזים.

אם הוא זוכה, הוא לא באמת משלם את אותם עשרות מיליונים עבור הקרקעות, אלא פורס אותן לפרוסות קטנות ומוכר כל אחת ליחידים. כמובן, שבדרך מוסיפים כהנה וכהנה ועוד קצת כהנה וזה בסדר גמור. זכותם המלאה וכך מתנהל מסחר, זה בסדר גמור, אילו היית נותן לי גם הייתי לוקח ואין בכך כל סרך בעיה. השאלה היא רק האם אתה יכול להשיג את אותה סחורה לבד.

ניקח למשל את היישוב חירן, יש בי אמונה במקום הזה, יש כעת מכרז על 350 מגרשים פרטיים, כלומר כל אחד יכול לגשת, להציע הצעה בלי לזוז מהכסא והמחשב, ויש לך סיכויים מצויינים לזכות במגרש גדול ובמחיר נמוך בהרבה ממה שיציעו לך מיד שנייה.

לא מאמינים לי? מצוין! אחת התכונות הנדרשות למשקיעי נדל"ן היא חוסר אמון, לכן טוב שהכתיבה שלי היא בעיתון וירטואלי, כך שאפשר לצרף בסוף לינק. לוחצים עליו ומכאן אתם יכולים להסתדר מצוין לבד, אם יש שאלות אשמח לענות במייל בלי תשלום ובלי אחריות (בקצרה, בלי ניצול), עשרות פונים מידי יום, אין מייל בלי מענה.

אז למה לא שמעתם עד כה על המכרז הענק הזה? ולמה לא שמעתם על מכרז דומה שיש בנתיבות על 150 יחידות, ועל עוד מקומות רבים?

כאן בדיוק הנקודה: איש לא מרוויח על הידיעה שלכם, ולכן איש לא מספר לכם על כך!

לפני שבע שנים, כאשר החלו ההגרלות, רצתי מעיר לעיר לשכנע אברכים במשהו שהיום מובן מאליו עוד בטרם שבירת הצלחת: להירשם למשרד השיכון ולהשתתף בהגרלות, אנשים לא האמינו שיש דבר כזה שמישהו מתחנן אליך שתירשם ותזכה בדירה בחצי חינם בלי שהוא ירוויח מזה, (הפרסומים היו רק בתקשורת החילונית ועתרתי לבג"ץ לפרסם בעיתונות החרדית וכך נעשה).

בכנס במודיעין עילית בעניין, נחת סמנכ"ל משרד השיכון, לקח ממני את המיקרופון והחל לזעוק לציבור שלא ישמעו לי, ושאין צורך לשלם לי דמי תיווך אלא אפשר להירשם ישירות, הוא היה בהלם כאשר התברר לו שאיני מרוויח על כך כלום ושכל הכנסים בחינם, ואכן למחרת הוא פתח לשכה במרכז מודיעין עילית לכל מי שרוצה להירשם ואין לו מחשב.

זה בדיוק המצב היום, אל תאמינו לי, פשוט הפעילו את הלינק ותתחילו להתמודד. אינכם יודעים איפה כדאי? התשובה היא כי כמעט בכל מקום שבו תזכו תרוויחו הרבה מאוד.

נותרנו עם בעיה אחת:

ישנם מקרים רבים שבהם אין אפשרות טכנית לאדם בודד להתמודד.

אך החלטתי לפתור גם את הבעיה הזו, והקדוש ברוך הוא יעזור לנו, אם זה יצליח אנחנו מדברים על רווח עצום לנרשמים הראשונים וקונספט שיכול להצליח ולעבור ממכרז למכרז.

הרעיון הוא פשוט מאוד: עשרות אנשים מתאגדים ביחד להציע הצעה מסוימת לרכישת מגרש, אם הם זוכים, הם מחליטים לבד מה לעשות ואיך לממש את הרווח מהעסקה. זהו, אין מתווכים ואין משכנעים, יש עו"ד אחד (תנחשו מי) שעושה את העבודה הטכנית והמשפטית, זהו. כל היתר – הרווחתם? כל השותפים מתחלקים שווה בשווה, הפסדתם? כנ"ל.

ישנם כמה מכרזים כאלו על השלחן, יש בחריש, אך שם דחו את זה השבוע לעוד מספר חודשים, אז יש בשבוע הבא מכרז בירוחם, נכון זה פריפריה של הפריפריה, אך מצד שני יש כאן אפשרות ריאלית להגיע לדירת ארבעה חדרים במיליון פלוס, אין עוד דברים כאלו בעולם וגם לא יהיו בדרך הטבע.

אין צורך לשאול כמה כסף נציע (לא נענה), אם נבנה או נמכור (אתם תחליטו) כמה בדיוק יעלה (אין דרך לדעת מראש) וכמה נרוויח (כנ"ל) אנחנו אפילו לא יודעים כמה אנשים יהיו בקבוצה (יש כמאתיים דירות) מה שברור זה דבר אחד: אין עוד הצעה זולה כל כך. את שאר הפרטים (כמו גם הייעוץ החינמי) ניתן לקבל במייל שלי [email protected]

אמנם זה לא בחלק החרדי של ירוחם, אך מצד שני מדובר ברחובות סגורים, כאשר בחלק מהקרקעות במכרזים הקודמים גם זכו כמה מאנ"ש…

ובזכות יישוב ארץ ישראל נזכה ליישובה מחדש ונחמת ציון ועריה בב"א.

נ.ב. הקישור למי שרוצה להירשם לבד לקרקעות בחירן ונתיבות וכו'
https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20230364