שאלה
קבלן מסר את הדירה לרוכש במועד מאוחר יותר מהנקבע בהסכם רכישת הדירה, כך שבכל תקופת האיחור הרוכש נאלץ לשכור דירה חלופית ולשלם דמי שכירות אשר היו נחסכים ממנו ככל שהדירה הייתה נמסרת לו במועד.
משכך טוען הרוכש כי, על הקבלן לשלם לו את דמי הפיצוי בשל איחור במסירת הדירה בהתאם לקבוע בהסכם הרכישה.
מנגד טוען הקבלן כי, העיכוב במסירת הדירה נגרם בשל העובדה שחברת החשמל התמהמה בחיבור הבניין לתשתיות החשמל וכן בשל פשיטת רגל של חברת המטבחים והצורך שעלה בשל כך להזמין מחדש את המטבחים בחברה אחרת, אירועים שתלויים בגורמים אחרים ושלא היתה לו עליהם שליטה ומשום כך אין לחייבו.
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' רז סעי' ב) כי התחייבות שנאמרת בלשון "אם" ותלויה בהתקיימות תנאי מסויים (כגון אם יהיה איחור במועד מסירת הדירה ישולם פיצוי) מוגדרת כאסמכתא (התחייבות שנועדה להסמיך ולהשקיט את ליבו של מקבל ההתחייבות וללא גמירות דעתו של המתחייב לקיים את דבריו) ואין לה כל תוקף (ואכמ"ל כיצד יש לנסח התחייבות בתנאי שתהיה ברת תוקף).
כמו כן, פסק הרמ"א (חו"מ סי' רז סעי' יג) כי התחייבות התלויה באחרים ולא במתחייב (כגון התחייבות לקנות יין במקום פלוני שאינה ביד המתחייב שמא מוכר היין לא יסכים למכור), איננה חלה והיא מוגדרת כהתחייבות של אסמכתא (שנועדה להסמיך ולהשקיט את דעתו של מקבל ההתחייבות).
לאור האמור ניתן לטעון כי, התחייבות הקבלן לשלם פיצוי ככל שייגרם עיכוב והדירה לא תימסר במועד, מוגדרת כאסמכתא (התחייבות ללא גמירות דעת המתחייב אשר נועדה רק להסמיך ולהשקיט את ליבו של מקבל ההתחייבות) שכן ההתחייבות מתייחסת לאירוע שלא בהכרח יתרחש (אם יהיה עיכוב במסירת הדירה, כפסק השו"ע בסעי' ב), וכן ההתחייבות מתייחסת לאירועים שאינם בהכרח בשליטת הקבלן (עיכוב של חברת החשמל בחיבור תשתיות, קריסה של חברת המטבחים וכדו' כפסק הרמ"א בסעי' יג), וממילא שאין להתחייבות תוקף והקבלן פטור מלשלם את הפיצוי.
עיכוב שגרם לנזק בשל הצורך לשלם דמי שכירות
הגמרא במסכת בבא מציעא (קד ע"א – קד ע"ב) אומרת כי התחייבות של פועל לשלם לבעל השדה את סכום ההפסד שייגרם ככל שהוא לא יעבוד כראוי והשדה לא תיתן את פריה(אם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא) יש לה תוקף, אך זאת בתנאי שההתחייבות מוגבלת לסכום ההפסד (או מעט יותר).
אבל התחייבות לתשלום סכום מופרז הגובה בהרבה מסכום ההפסד (אי מוברנא לה יהיבנא לך אלפא זוזי) מוגדרת כאסמכתא ואין לה תוקף (כנפסק בשו"ע חו"מ סי' שכח סעי' ב).
לאור האמור עולה כי, התחייבות לתשלום פיצוי בגובה הנזק (או מעט יותר כמבואר להלן) כפי שהגמרא מגדירה "אשלם במיטבא" יש לה תוקף (שכן במקום הפסד אין דין אסמכתא) וממילא שעל הקבלן לשלם את נזק דמי השכירות, אך התחייבות לתשלום סכום הגבוה בהרבה מההפסד שנגרם לרוכש (יהבינא לך אלפא זוזוי) אין לה כל תוקף.
וכתב הפתחי תשובה (אבן העזר סימן נ ס"ק ט) בשם הבית מאיר כי התחייבות לתשלום סכום הגבוה במעט מסכום ההפסד איננה מוגדרת כאסמכתא, ורק התחייבות לתשלום סכום מופרז העולה בהרבה על ההפסד איננה ברת תוקף : "דכמו באם אוביר אשלם במיטבא לא חשיב גזים, ה"ה במה שמחייב קצת יותר מדמי הבושת בצמצום הוי בכלל במיטבא ומינה דאם התחייב סך רב יותר ודאי דהוי אסמכתא דומיא דאם אוביר אשלם אלפא".
לאור האמור עולה כי התחייבות הקבלן לתשלום פיצוי בשל נזק דמי השכירות ואף סכום הגובה במעט מכך, הינה ברת תוקף ואיננה מוגדרת כאסמכתא.
ביחס לנוהג המקובל כיום כתב הפתחי חושן (חלק ח פרק כא הערה כה) : "בזמנינו מצוי שבחוזים למכירת דירה או כיו"ב, כותבים תנאים שונים, ובהם מחייבים במקרה של ביטול החוזה או אחד מהסעיפים שבו, לתשלום קנס כספי. נראה פשוט שכל תנאים אלה דינם כאסמכתא, ואין הם גורמים לחיוב כלשהוא. ואף שלפעמים מכנים התשלומים כפיצוי, אם יש באמת נזק שחייב לפצותו הוי כאשלם במיטבא, אבל אם אין נזק, או אפ' יש נזק, אלא שסכום הפיצוי הוא יותר מהנזק – הוי כאשלם אלפא זוזי, ושוב יש בזה אסמכתא, דהוי כגזים"
שאלת תשלום הפיצוי בשל איחור במסירה הינה מורכבת ובעז"ה במאמרים הבאים יורחב על היבטים נוספים.
הדברים נכתבו בתמצות לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
