שכירות דירה חנות ומקרקעין צריכה הסכם בכתב • הרב יהודה שטרן

• מקור הדין

הראשונים (שו"ת הרא"ש כלל יב) פוסקים כי מעשה קניין מקבל תוקף ככל שהוא חל על דבר ממשי (עי' ב"ב ג ע"א), אבל קניין על אמירה בעלמא, כגון המוכר מצווה שחלה עליו, אין במעשה הקניין כדי לתת תוקף והוא אינו חל.

לאור האמור פוסק הרא"ש כי המוכר את מצוות מילת בנו, אין לכך כל תוקף והקונה אינו "בעלים" של מעשה המצווה "דהקניין לא מהני אלא במכר או במתנה או בתמורה על דבר הנתפס וקונה את גוף החפץ אבל בדבר זה שהקנה לו לעשות מצווה אחת, קניין דברים בעלמא הוא".

דין זה נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' ריב סעי' א)  "אין אדם מקנה לא במכר ולא במתנה אלא דבר שיש בו ממש, אבל דבר שאין בו ממש אינו נקנה, לפיכך המקנה לחבירו אכילת פירות דקל זה או דירת בית זה לא קנה עד שיקנה גוף בית זה לדור בו וגוף אילן לאכול פירותיו"

מהדברים עולה המסקנה כי, כדי שקניין על זכות שכירות (בדירה או כל מקרקעין אחרים) יהיה בר תוקף, הרי שיש לעשות מעשה קניין על גוף הדירה לצורך המגורים בה, באופן שהשוכר קונה את הדירה רק לעניין זכות שימוש בה, שאם לא כן, הקניין על זכות השכירות ייעשה על אמירתו והסכמתו של המשכיר בגדרה הוא נותן רשות לשוכר לעשות שימוש בדירה, וזו כאמור אמירה בעלמא שאין הקניין עליה יוצר חלות ותוקף מחייב (קניין דברים).

• מעשה הקניין במקום שנוהגים לכתוב הסכם שכירות

נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' קצה סעי' ט) כי שכירות קרקע (דירה, חנות, משרד או כל מקרקעין אחרים) נקנית בכסף, שטר וחזקה כפי שהבעלות על הקרקע נקנית (כאמור זכות השכירות הינה זכות ייחודית בגוף המקרקעין לצורך שימוש בלבד).

ומוסיף הרמ"א (חו"מ סי' קצה סעי' ט) שאומנם קניין קרקע וקניין שכירות קרקע שווים הם (כפי שפוסק השו"ע), אך בכל זאת יש הבדל ביניהם במקרה שהקניין על זכות השכירות נעשה בכסף (תשלום על זכות השכירות) ונבאר את הדברים.

בקניית בעלות על קרקע וככל שנוהגים באותו מקום לכתוב שטר (הסכם רכישה) אין נתינת הכסף לידי המוכר בלבד יוצרת זכות ותוקף משום שאין גמירות דעת מלאה ככל שהשטר (הסכם הרכישה) לא נכתב ונחתם.

לעומת זאת במקרה של רכישת זכות שכירות על ידי קניין כסף, סובר הרמ"א שעל אף שיש הכותבים שטר (הסכם שכירות) ,בכל זאת נתינת הכסף לבדה מועילה ויוצרת תוקף.

ומבאר הסמ"ע (חו"מ סי' קצה סע"ק כ) כי, סברת הרמ"א להבחין בין קניין כסף בקרקע לקניין כסף בזכות שכירות קרקע נובע מכך שמנהג העולם לכתוב שטר (הסכם רכישה) לצורך קניית בעלות על מקרקעין, אך אין מנהג קבוע וברור לקנות זכות שכירות באמצעות שטר (הסכם שכירות), וממילא שקניין על זכות שכירות יכול להיעשות גם על ידי נתינת כסף בלבד ללא שטר.

• סיכום

לאור האמור כתבו הפוסקים כי, במקום שנהוג לכתוב הסכם שכירות, הרי שאין זכות שכירות בדירה (או בכל מקרקעין אחרים) חלה ומקבלת תוקף רק באמצעות קניין כסף (משום חסרון בגמירות דעת) אלא שיש לערוך גם הסכם כדי לתת תוקף לקניין השכירות וכדי שהשוכר אכן יהיה הבעלים על זכות השכירות.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה