בצל שפע הדיווחים הביטחוניים של השבועות האחרונים, ממכירת החיסול של הביפרים ועד לחיסול הבמפר הראשי, לא שמנו לב לבשורות בתחום הדיור, מדובר בשילוב של בשורות שלא היה כמוהו ואשר ספק אם יחזור על עצמו בעתיד הקרוב, מכולן יחד אמורה להגיע קורת גג במחיר שפוי כמעט לכל אברך חרדי, בתנאי שאינו מפונק מידי.
נתחיל עם הגרלת הענק, משום מה החליטו במשרד השיכון להוציאה דקה לפני תשפ"ה, לקיים מה שכתבנו לפני שנה בדיוק, בערב ראש השנה תשפ"ד תחת הכותרת "תהא שנת פתרונות דיור", כאשר חזינו כן עשו, החל מאלפי (!) חרדים אשר זכו בקרית גת אלעד דימונה ועוד, אין לנו אפשרות לדעת בדיוק בכמה אלפים אך ברור כי מדובר באלפים רבים, לכל אחד מאיתנו יש קרובים אשר זכו באחת ההגרלות, זו ישועה עצומה.
וכל זה רק ההקדמה לקראת השפע שעומד לנחות כאן בשבועות הקרובים, כשלושת אלפים דירות מוצעות לצביון חרדי, זה ישפיע על כל משפחה חרדית ועל מחירי הדיור לרוחב כל המגזר, האמת שהתחננתי לגורמים הרלוונטיים לא להוציא כזה שפע לחרדים בזמן מלחמה מטעמים מובנים אך הם צמודים לפרוטוקול ולפיו כל פרויקט שנמכר יוצא להגרלות, יהיה אולי קצת לא נעים מצפצופים בתקשורת אך לישון ברחוב או ביחידה תת קרקעית זה פחות נעים, ברוך הטוב והמטיב.
אך מלבד ההגרלות, יש התפתחויות מעניינות מאוד בדרום בארץ, תשכחו מכל מה שאתם "יודעים" על הדרום, בשנת ת'הא ש'נת פ'יתוח ה'דרום הכל עומד להשתנות בע"ה מקצה לקצה.
נתחיל דווקא עם הדירות יד-שנייה בבאר-שבע, בשבוע שעבר ישבנו עם חסידות גדולה השוקלת להמליץ לצעירים לפנות לאפיק הזה, לדעתי החוג אשר יתפוס את זה ראשונה ירוויח מאות דירות במחירים של 700,000 ₪ ומטה, אין לזה אח ורע וגם לא יהיה, זהו המקום האחרון שאפשר לחזור על הצלחות עפולה חיפה, וטבריה וכו'.
מקום של כבוד במהפך התודעתי תופסת נתיבות, נכון לרגע זה נבנים עשרות בניינים עם מאות דירות, כולם לחרדים, כאשר הפרויקט המוביל הינו "בית הלוי" פרי חזונו של ידידי הצדיק הגר"א אסייג, העומד בראש מוסדות תורה רבים בעיר, הוא הגיע להישג שאין דומה לו בארץ, כאשר כל אברך הרוכש למגורים מקבל (בתנאים מסויימים) מענק של קרוב למאתיים אלף ₪ אין לזה אח ורע וירבו כמותו בישראל.
אך המהפך העיקרי הוא במכרזים, בניגוד למכרזים בכל הארץ, המיועדים לדירות בהנחה, ביחס של עד 80/20 לטובת דירות ההגרלה, הרי שבדרום ישנם מכרזים רבים המיועדים לכלל המשקיעים לבנייה חופשית ללא כל תנאים כמעט, הסיבה לכך היא היעדר התלהבות של הזוכים בהגרלות לבוא לגור בדירה, והתוצאה היא שהתקיימו עשרות מכרזים בשבועות האחרונים, רובם בעלי משמעות לציבור החרדי כפי שנראה.
במכרז הראשון היה בערד, קרוב לחמש מאות דירות, אמנם מי שזכה בסוף היה קבלן לא חרדי, אך תהיו בטוחים כי הפרויקט הזה יהיה חרדי, אין אופציה אחרת כמעט מבחינת הביקושים באזור.
לאחר מכן יש לנו מאות רבות (!) של אנשים חרדים אשר זכו בקרקעות בחירן, בין אם ישירות ובין אם ברכישה מהזוכים, מדובר במסה קריטית אשר על אף שאין שום הבטחה ואפילו לא כוונה ליישב את המקום בחרדים, קשה להאמין כי כל הזוכים החרדים ימכרו לאנשים מחוץ למגזר, הן מבחינה רוחנית (איכא דרכא אחרינא) והן פרקטית: אין ביקושים לכמות כה גדולה של מגרשים פרטיים, כך שסביר מאוד להניח כי תוקם או תקום כאן שכונה חרדית.
בשורה אדירה נוספה השבוע בשכונת האקליפטוס באופקים, אשר הוגדרה מראש כשכונה בעלת צביון חרדי (אגב מהלך נפלא לטובת שני הצדדים שלא מעוניינים בהתנגשות), כאן עומדים לגור יותר מאלף משפחות חרדיות בסטנדרטים שאינם מוכרים במיקום הכי משובח בעיר, ובמחירים אשר זולים מאוד ביחס למיקום – קצת אחרי קריית גת והרבה לפני באר שבע.
המחירים כאן אמורים להגיע לאזור ה390,000 ליחידת קרקע (מתוכם רק 230,000 כעת), מה שאומר בערך מחיר של בערך 1,100,000 ₪ לדירת שלושה חדרים חדשה ומרווחת באופקים החרדית, זו עסקה טובה לכאורה.
כדי לראות עד כמה העסקה הזו טובה, צריך ללכת אחורה: למכרזים שבהם זכו הקבלנים במכרזי מחיר למשתכן. שם ממוצע המחירים היה כ160 אלף ליחידת קרקע, המחיר שהקבלנים התחייבו לבנות למכור את
מחצית הדירות לזוכי מחיר למשתכן הוא כ550,000 ₪ לדירת שלשה חדרים (לפני מדדים, פיס אמיתי למי שיזכה בחודש הקרוב), מכיוון שבניית דירה עולה הרבה כסף – מינימום 700,000 ש"ח לשלושה חדרים, זה אומר שהקבלן מתכוון לממן את ההפרש מתוך הדירות החופשיות, שאותן לא יוכל למכור בפחות מ1,500,000 ₪, (גילוי נאות: בהיותי בידידות עם האברך היקר, בוגר ישיבת אופקים, שזכה שם בעשרות דירות, יש לי אינטרס שהוא יצליח, מי שרוצה יקבל ממני את פרטיו ללא שום דמי תיווך).
אך הבשורה העיקרית היא בירוחם, כן, העיר הזו שכל כך אוהבים לזלזל בה, היא בראש ערי העתיד של ההתיישבות החרדית בשנים הקרובות, ומי שיזהה זאת מוקדם יותר ירוויח. בדיוק כפי ששלוש מאות משפחות חסידי גור זיהו את הפוטנציאל בזמן וזכו לדירות במחירים מגוחכים בדימונה השכנה (כמה דקות נסיעה, אגב פתרון תעסוקתי מצוין).
בחודשיים האחרונים, ובדגש על השבועיים האחרונים זכו שש קבוצות משקיעים חרדים (גילוי נאות: יש לי קשר לאחת הזכיות) בקרקעות לבנייה, וגם הזוכים האחרים שאינם משלנו ישמחו מאוד למכור את זה לאנ"ש, כי אין להם בעצם הרבה אופציות אחרות.
ברוב המגרשים מדובר בסמיכות והמשך לשכונה החרדית הקיימת, אין טעם ולדעתי גם אין אפשרות לשווק שם לאנשים שאינם חרדים, אין גם אפשרות באף אחד מהמכרזים למכור באמצעות קבלנים משום שמתח הרווחים לא יאפשר זאת, האפשרות היחידה למכור דירות כאן היא באמצעות קבוצות רכישה, וכאן החיסרון הוא היתרון.
כי החיסרון הזה, של היעדר אפשרות להרוויח כקבלן, היא הערובה העיקרית לכך שהמקומות הללו ישווקו לחרדים, וזאת משום שבציבור החילוני פחות מקובלת הבנייה באמצעות קבוצות רכישה, בוודאי לא באזורים כאלו מרוחקים וזולים.
נכון, גם אצלינו הנושא הזה הוא לא לכתחילה, כל אחד היה מעדיף לרכוש מקבלן מסודר, אך כאשר ההפרש הוא רבע מיליון ₪, וכאשר הקבוצות תהיינה איכותיות במיוחד, ויינתן דגש מיוחד על מניעת הבעיות של הקבוצות, יש כאן בשורה אמיתית.
הבשורות הן כמעט בכל מישור שנבדוק:
מבחינת המרחק – אין הבדל בין נסיעה לירוחם לבין נסיעה לכל פריפריה חרדית ממוצעת (למעט העובדה שבדרך לירוחם יש גמלים ונוף ולא פקקים או ערבים), כמו עפולה ורכסים, והיא קרובה בהרבה מאשר צפת וכרמיאל, אשר כל אחת מאלו היא פנינה והצלחה גדולה, ואין מוקדם ומאוחר בתורה.
מזג האויר – איני מבין בענייני לחות וכו', ובמדידת גוגל אפשר לראות כי בירוחם דווקא פחות חם, בנידודיי היומיומיים ברחבי הארץ לא שמתי לב לחום מיוחד כאן יותר מאשר במקומות אחרים רבים מבלי לנקוב בשמותיהם, שבכל אחד מהם מתגוררות בשמחה אלפי משפחות ומעולם לא אמר אדם חם לי המקום.
ערבים – מלוא כל הארץ ערבים, אם כי בדרום ישנם הרבה הרבה פחות, וגם אינם גרים בתוך ירוחם אלא באים (אם באים) מבחוץ לעבוד או להשלים ציוד… שוב, בהשוואה לכל מקום אחר, מדובר במקום הכי טוב גם במישור הזה.
המחיר – זוהי הבשורה המרכזית, מחיר יחידת קרקע לאחר הכל, אינה אמורה לעבור את הסכום המדהים של 150,000 ₪ הקרקע מפותחת לחלוטין ברמה של מעברי חצייה וכל התשתיות מחוברות, כך שאפשר להתחיל לבנות באופן מיידי, הסכומים הללו אומרים שאפשר יהיה בתוך שנתיים-שלוש מהיום לגור בדירת ארבעה חדרים מיוחדת, בבניין קטן (זהו לוקסוס שלא קיים כמעט בשום מקום אחר), ובמחיר דמיוני של פחות ממיליון ₪ !
כן, זה לא חלום, זו מציאות שיכולה להתקיים באופן מיידי: דירת ארבעה חדרים בשש ספרות, ודירת שלושה חדרים במחיר צפוי של 880,000 ₪ בלבד, בנייה חדשה, בניינים קטנים ושכונה חרדית בצמוד לשכונה ותיקה עם כל המוסדות הנצרכים.
מי שעומדים בראש הפרוייקט הזה הם שני האריות הליטאיים, הרב אליעזר יוטקובסקי והרב מרדכי בלוי (ועוד כמה עסקנים יחד עם הח"מ), מאחוריהם אלפי יח"ד במחירים מוזלים באחיסמך ובית שמש ועוד רבים, השילוב שלהם הוליד ביובל האחרון את הדברים הטובים ביותר לציבור החרדי, וכששני אלו מחליטים לקחת את המקום כפרוייקט אפשר להיות רגועים (יחסית, כמה דמעות בראש השנה להצלחה יועילו מאוד).
אין טוב בלי מר, אז איפה החסרונות?
שזה לא מתאים למשקיעים, הן משיקולי מיסוי והן בהוראת מי שנתן את הכסף להשתתפות במכרז, הדבר הזה לא מתאים כלל למי שרוצה להשקיע, אלא רק לזוגות או יחידים. אלו מוזמנים לפנות אליי למייל האישי [email protected] ולקבל מענה מהיר יחסית בהתאם לאיכות התקשורת באוקראינה…
ומה עם המשקיעים? ומה עם משפרי הדיור? גם כאן יש בשורות ענקיות אך אין כבר מקום, אז נדבר על כך בשנה הבאה עלינו לטובה, כלומר עוד שבוע.
אני חושב שנתיבות זאת העיר הכי מוצלחת בדרום