גילוי נאות בטרם מתחילים לקרוא: החתום מטה משווק בימים אלו מגרש בירוחם לבנייה באמצעות קבוצת רכישה, משהו שלדעתי היא ההשקעה הטובה ביותר לכלל ולפרט (פרטים רק במייל, כאן זה לא מדור מכירות), לפיכך נא לא להאמין לאף מילה, אלא לבדוק בעצמכם בגוגל (כדי להיווכח שכל מה שכתוב כאן מדוייק).
נתחיל דווקא מהחסרונות, אלו שידועים לכל אחד מאיתנו: אין התחייבות על מחיר ועל מועד קבלת הדירה, זה יכול להימשך שנים ולעלות הרבה יותר ממה שהבטיחו, תלויים בחברי הקבוצה האחרים, ועוד כמה בעיות קטנות יותר כמו החובה לרכוש הלוואה גם אם לא צריכים אותה, מימון יקר, מדדים וכיוצא באלו חסרונות אשר כולן יחד וכל אחת לחוד הוציאה דיבתן של הקבוצות רעה, ולא בחינם יש אנשים רבים שאינם מוכנים לשמוע את צירוף המילים קבוצה ורכישה בכל שום וחניכא דאית להו, עד כאן ידוע וחבל על הכסף לשלם לחדר המחשבים כדי לקרוא על כך.
אנחנו רוצים להאיר דווקא את הצד השני, זה שאיש לא מדבר עליו, ואשר גרם לי לצאת דווקא בקונספט כזה של מכירת דירות, להלן חלק מהיתרונות, יקרא הקורא ויחליט:
היתרון הראשון והמרכזי הוא המחיר: ברוב רובם של המקרים, למרות כל הקשיים, בסופו של דבר הדירה יצאה זולה בהרבה מאשר אילו היא הייתה נבנית בידי יזם.
ההסבר הוא פשוט לכל בר דעת: אם עלות בניית הדירה היא מיליון ₪ ועלות הקרקע היא נניח חצי מיליון, אז בקבוצת רכישה, גם מושחתת, יוסיפו מאה אלף ₪ למנהל ועוד חמישים לעוזר של המנהל, עדיין הקבלן הזול ביותר יהיה מחוייב להוכיח לבנק שהוא מרוויח מינימום עשרים אחוז (יש בנקים מקלים ל15% אך מוסיפים עלויות ליווי וכו'), כלומר הקבלן חייב להיות לפחות 150,000 ₪ יקר יותר במקרה הטוב.
ההבדל השני זה עניין המע"מ, אותו מגרש אשר נמכר בידי קבלן יש לשלם עליו מלוא המע"מ, אך כאשר הוא נרכש בידי קבוצה משלמים רק חלק קטן מהמע"מ, זה יכול להיות הבדל של מאות אלפי ₪, לא אאריך בעניין הזה מהטעם הפשוט שאיני חזק בתחום זה ואדרבה אם מישהו חושב שיש כאן טעות נא להודיעני.
יתרון שלישי לקבוצת רכישה זה עניין מס הרכישה, דווקא בנושא הזה ברצוני להאריך טיפה, היות ומידי יום (!) נרכשות דירות פריסייל רבות בידי אברכים, המשרד שלנו לבדו מלווה מידי שבוע מספר קונים כאלו ויש מאות משרדים כאלו בעוד שרוב הקונים כלל לא נוטלים עו"ד מצידם (טעות פטאלית אך זה לא ענייננו כרגע), יש עסקאות מצוינות וישנן גרועות, מה שמפריע לי זה בעיקר שאנשים לא שמים לב למס הרכישה (בהנחה שיש מס כזה כמובן, מי שיש לו זכאות להגרלה והוא קונה בפריסייל שוגה בבסיס ואליו לא מכוונים כלל הדברים), מדובר לעיתים במאות אלפי ₪ שיצטרכו לשלם יום אחד והוא עלול לאכול את כל הרווח שאכן צפוי בדרך כלל מעסקאות כאלו.
לעומת זאת, ברכישת מגרש משלמים מס רכישה עבור המגרש, זה סכום מינורי בד"כ של כמה אלפי שקלים, זהו, אין יותר מיסים עד המכירה עוד כך וכך שנים (שאת זה בכל מקרה משלמים), כך שחסכנו עוד איזה מאה מאתיים אלף.
היתרון הרביעי הוא במחיר למשתכן, כאמור היום כבר מבינים כולם את מה שצעקנו כאן כל הזמן, כי הדבר הטיפשי ביותר שאפשר לעולל לזוג הצעיר זה לקנות להם דירה כלשהי (למעט מקרים באמת מיוחדים, מיעוט שאינו מצוי כלל), הצער שיהיה לכם אחר כך כאשר יגלו שזכו בדירה (כי נרשמו להגרלה כלשהי ושכחו מכך) ואינם יכולים לממש את הזכייה הוא יגון עמוק שילווה אותם זמן רב עד שילמדו את שער הביטחון בחובות הלבבות בעל פה…
לעומת זאת, ברכישת הזכויות במגרשים ההורים קונים זאת על שמם, (חוקי לחלוטין, שהרי הם אלו שמממנים את הכל, וגם אינם יודעים אם אכן הדירה תהיה מוכנה לילד הזה או הבא או זה שאחריו…), מקסימום אם זה יצליח אם יוכלו להעביר על שם הילדים, שכבר זכו בינתיים בדירה בבית שמש.
היתרון החמישי הוא הסחירות, דירה שקונים מקבלן מאוד מאוד קשה למכור הלאה, אל תתפתו לסיפורי המחאת ערבויות וכו', במציאות זה כמעט בלתי אפשרי למכור דירה שקניתם על הנייר.
לעומת זאת בקבוצת רכישה, אתה קונה ומוכר מתי שאתה רוצה את המגרש ואין מי יאמר לך מה תעשה ומה תפעל. הערה: כל זה עד שהקבוצה החליטה שהיא רוצה אכן לבנות וכבר התקדמה למימון, לאחר התחלת המימון יעלה לכם כסף למכור את החלק שלכם.
היתרון השישי הוא המימון, אמנם המימון בקבוצת רכישה הוא יקר להחריד בכמה אחוזים יותר מאשר הבנקים שגם הם יקרים ביותר היום, אך כמו לכל דבר בחיים יש גם צד חיובי למימון כזה: ההון העצמי הנדרש הוא קטן בהרבה מהנדרש במקרה של רכישה מקבלן.
היתרון השישי הוא הביטחון. נכון אין ערבות בנקאית, וזאת משום שאין צורך בכך, הקרקע רשומה על שמכם בכל מקרה, כך שלא נורא אם קבלן הביצוע יפשוט רגל, אפשר להחליפו במהירות.
אגב פשיטת רגל של קבלן, אם נגזר עליי להתמודד עם דבר כזה אחליי שיהיה זה קבלן ביצוע של קבוצת רכישה, שאפשר להחליף בתוך שבועיים, מאשר קבלן – יזם שתקוע בגרון לשנים ארוכות, לא לבלוע ולא להקיא. ומעשה שהווה בקבלן שמכר פרוייקט ל-120 משפחות חרדיות במרכז חריש, פשט את רגלו לפני שלוש שנים, ומאז כל היום בתי משפט ודירה אין, יש אמנם אפשרות לקבל את הכסף חזרה אך לאיש אין עניין לקחתו לאור עליית מחירי הדיור.
יש עוד כמה יתרונות וגם חסרונות שלא מנינו, אך הנקודה נדמה לי הובנה היטב והסבירה מדוע אהדתי נתונה לרעיון הזה, למרות הכישלונות, כולל כשלון אישי כואב וצורב בבית שמש שלא נפתר עד היום.
מטרת הטור לא הייתה לסגור את התאחדות הקבלנים ולהחליפה בקבוצות, אדרבה הקבוצות צריכות להישאר כפתרון של אנשים עניים ומועטים, בדיוק כמו שמשנת יוסף לא סגרה את הסופרמרקטים למרות הצלחתה הרבה, מי שיש לו כסף שילך להיפר הקרוב וייהנה מחוויית הקניה וממזגן ואפילו משלוח עד הדלת במקום לאסוף תפוחי אדמה מרצפת החנייה בחושך שבין שלישי לרביעי, אנחנו מדברים על אלו שאין להם ומבינים שבשביל לחסוך צריך להתאמץ.
המטרה הייתה להראות שהרעיון לא מופרך למרות היותו מורכב ומסובך קצת.
הייתי ממשיל את הדבר לדירות הטאבו-משותף, אשר כל מי שקונה אותן יודע שהן מלאות בחסרונות, ואעפ"כ אין בית משותף אשר אין בו כמה נורבגים כאלו, משום שבסופו של דבר אנשים מבינים כי עדיף להתמודד עם כל הבעיות של המשותף מאשר להביא מאחורי המקרר את השלוש מאות אלף הנוספים הדרושים לאותה דירה בטאבו רגיל.
כמובן, כאשר בוחרים בקבוצת רכישה יש צורך בזהירות יתר אך הנה הגענו לאלף מילים ומאימת העורך נעצור כאן, לא משנה אם תחליטו קבלן או קבוצה, בסוף תגיעו לאותו בית שכבר הוכרז מראש: בית פלוני לפלוני.
