תקנות המתווכים החדשות / טור

על השר דוד אמסלם כולנו שמענו, אך את תפקידו איש לא יודע, באופן רשמי הוא "שר במשרד המשפטים" ועוד שורת תארים שיתפסו כאן את הטור, נראה כמו סידור עבודה כלשהו עבור הבעלים של הרבה ארגזי טפסי מתפקדים לליכוד.

אך השבוע הוא הפתיע, כאשר פרסם תקנות חדשות למתווכים תחת הכותרת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ"ד-2024, אנחנו נקרא לזה חוק כי זה בעצם מה שזה ולא רק תקנות, מדובר במהפכה של ממש אשר עומדת לשנות לחלוטין את מה שאנחנו יודעים על מתווכי הנדל"ן.

ייאמר מראש ובצורה ברורה: איננו חושבים שהמתווכים החרדים צריכים להיות כפופים לחוק המתווכים, מדובר בחוקים אשר נועדו למען ציבורים שבהם הגניבה והגזל הם לכתחילה אלמלא מוראה של מלכות, ולכן צריך להסדיר כל דבר בחוקים מפורשים שיכתבו שאסור לגנוב ולהזיק.

אחרי שאמרנו את זה, אפשר ללחוש כי בכל זאת מומלץ גם למתווכי אנ"ש לפחות לדעת מה הכללים מחמת כמה סיבות, להלן רשימה חלקית מתוך התקנות החדשות, כל מילה כאן נכתבה בדמעות של אנשים וכדאי לשים לב אליהן.

החוק החדש מתחיל עם מילים יפות: "מתווך במקרקעין יעניק שירות מקצועי, תוך הקפדה על יושר ועל חובת תום הלב, ותוך שמירה על כבוד המקצוע, ינהג בלקוחו בכבוד ויעניק לו שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל" זה אמנם נראה כגיבוב נימוסים והליכות, אך זהו סעיף סל (כינוי לסעיף שאפשר להלביש אותו על כל מעשה כמעט) בית משפט מוסמך מהיום לפטור מתשלום דמי תיווך אם יסבור שלא כך היה גם אם המתווך פעם לפי כל החוקים.

הסעיפים הבאים מדברים על "איסור הפעלת השפעה בלתי הוגנת" (של המתווך על אחד הצדדים) "איסור הטעיה" "חובת גילוי וחובת הצגת רישיון תיווך במקרקעין" "חובת הסבר ותרגום ללקוח" (על תוכן הסכם התיווך)

הדברים הללו נראים פשוטים אך כל אחד מהם טומן בחובו תירוץ של הלקוח לא לשלם את דמי התיווך ואף לדרוש פיצויים במקרים מסויימים.

נעבור לסעיף הבא שהוא נוגע במיוחד למתווכי הקרקעות החקלאיות או מבטיחי התמ"א 38 באוויר "מסירת מידע מהותי… בשפה פשוטה וברורה… לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך"

קושי נוסף מעורר הסעיף הבא: "מתווך במקרקעין ימסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור נכס, שאלון שמילא בעל הזכות בנכס" זהו סעיף שכמעט בלתי ניתן לביצוע, כמו סעיפים רבים כאן שלקוחים מעולם האוטופיה והאשליות.

"חובת גילוי על קשר עם גורמים אחרים" זה מיועד בעיקר למתווכים שדוחפים לעורך דין או יועץ משכנתאות מסויים תמורת קבלת אחוזים (תופעה מצערת ומוכרת מאוד ליודעי ח-ן), אי הגילוי מהווה עבירה.

יש גם איסורים שונים וחדשים שלא שיערום אבותינו, כגון "שימוש במידע למטרה שלשמה נמסר" (דבר קשה מאוד לחלק מאיתנו) "תיווך במקרקעין ושירותים נוספים" (אין יותר "מלווה עיסקאות" מלבד דמי התיווך) "איסור הערמת קשיים לקשר ישיר בין הצדדים לעסקת מקרקעין (נושא רגיש מאוד למי שרוצה לעשות פליפ באמצע)

סעיף בעייתי במיוחד הוא הבא: " ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין" זה קשה מאוד למי שעוסק בכך, כי בעצם איני יכול להציע לקונה את הדירה אלא אם כן ערכתי הסכם מיוחד עם המוכר שאותו אני מייצג, כי הוא מאפשר לי להציע את הדירה.

עוד סעיף שבא לסתום פירצה קיימת: "איסור שיווק נכסים שלא בהסכמת בעל הזכות בנכס" המנהג היום הוא לפרסם דירות שאני יודע עליהן אף אם מעולם לא מינה אותי איש לטפל בהן, כך אקבל דמי תיווך לפחות מהקונה. לעניות דעתי דינו של סעיף זה לעבור מהעולם ונוח לו שלא נברא כלל.

הסעיפים הבאים פשוטים יחסית: כמו למשל "חובת פרסום היות המפרסם מתווך במקרקעין" אך גם זה מפריע לאנ"ש, מהיום אין יותר "תיווך א.א.א. ושות'" אלא יש לכתוב שם המפורש, "יעדכן בהקדם האפשרי אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה" "מתווך במקרקעין ינהג בכבוד ובהגינות כלפי עמיתו למקצוע".

הפרק הבא מיועד לרשימה ארוכה של ליקויים אשר אותם חובה על המתווך לגלות, אין יותר עיגול פינות של לא ידעתי ולא חשבתי שזה חשוב, אם היה כאן משהו שידעת ולא סיפרת – תשכח מדמי התיווך.

הבאתי כאן רק טעימה קטנה מתוך החוק החדש, אשר יש בו עשרות רבות של דברים חדשים אשר כל אחד מהם יכול לסכן את רישיון התיווך ואת דמי התיווך, איני יכול ורוצה להביא את כולן כי זה לא מדור משפטי כאן ומי שרוצה יכתוב בגוגל את המילים תקנות המתווכים החדשות, לא מומלץ לבעלי לב חלש.

מספרים על עורך דין אשר עמד פעם בבית משפט והציג בהתלהבות את עמדת הנתבע, העוזר שלו דחף לו פתק קטן "אנחנו מייצגים את התובע במשפט", עורך הדין לא התבלבל ומיד המשיך באותו פאתוס: "כל אלו טענותיו של הנתבע, מכאן ואילך אסביר אחת לאחת מדוע אינן נכונות…"

אז כעת, לאחר שכתבתי את כל זה אילו הייתי רק עורך דין ולא מתווך, אחזור שוב על ההקדמה והפעם ביתר שאת: בהיותי בעל רישיון תיווך כעשרים שנה, איני רוצה בשום אופן להישמע כמי שמותח ביקורת קלה שבקלות על עמיתיי למקצועו ועל עצמי.

כל הדברים הללו צריכים להישאר בצומת שילת או קוקה קולה ואינם צריכים להיכנס לתחומי הערים החרדיות, לנו יש שלחן ערוך והוא אינו מכיר בכל החוקים והמשפטים אשר בדו מליבם חברי הכנסת והשרים.

העמדה של רוב בתי הדין החרדיים היא שלא להתייחס לחוק המתווכים, הכלל של דינא דמלכותא לא חל כאן ואל תשאלוני למה דיני העבודה כן חלים ואילו העובד מסוג מתווך אינו כפוף לזה, כאן זה לא מדור הלכתי למרות שיש לי הסבר מפורט בעניין.

אך יחד עם זאת ברצוני להניח כאן הצעה כלשהי:

הכללים הללו לא נכתבו סתם כך, אלא מתוך ניסיון מר של אין ספור מקרים, אנשים מרשים לעצמם לעשות דברים אשר במקצועות אחרים הם מאוד קשים.

לפיכך הצעתי היא שבתי הדין יאמצו איזשהם כללים בסיסיים אשר מתווכים חרדיים יפעלו על פיהם, ובא לציון גואל.

אנשים נותנים את כל יהבם במתווך הנדל"ן, ואף משלמים לו משכורת שנתית שלהם ולפעמים אף יותר וזה בסדר גמור אם הם סיכמו ואם הוא מקבל תמורה, אך צריך לקבוע מה הם חובותיו של המתווך כדי שאנשים יידעו שהם יכולים לסמוך על כך, וגם כדי לטפל בעשבים שוטים אשר מתגלים מידי פעם, אחד ממיליון זה גם משהו שצריך טיפול.

אגב, אותה בעיה קיימת גם במקצועות אחרים, כגון עורכי דין שאינם עושים עבודתם נאמנה, כן גם המשרד שלנו כשל בתיקים רבים – מלאכים יש רק בשמים וגם שם יש מכל הסוגים, יש גם יועצי משכנתאות שמחתימים את הלקוח ומאז הוא לא שומע מהם כלום, את כולם צריך להסדיר.

אך מתווכי נדל"ן צריכים להיזהר שבעתיים, משום שהסכומים הנלקחים על עיסקה אחת הם גבוהים במיוחד כאמור ולכן יותר מפתה את הלקוחות לחפש דרך להתחמק מהתשלום, גם מי ששילם לכם יכול גם עוד שנתיים לפגוש איזה בן דוד עורך דין מזרוחניק בחתונה שישכנע אותו לדרוש את הכסף חזרה או לתבוע בערכאות רחמנא ליצלן.