לאחר חודשים של התלבטות, בנק ישראל החליט להתערב באופן משמעותי במבצעי הקבלן בשוק הנדל"ן. בטיוטת הוראה שפורסמה היום (א') הודיע הבנק המרכזי על שני צעדים רגולטוריים שצפויים להשפיע באופן ניכר על מבצעי ה-80-20 הפופולריים בענף הבנייה.
הקצאת הון מוגברת: הבנקים יידרשו לשקלל באחוז סיכון גבוה של 150% אשראי לפרויקטים עם שיעור גבוה של הלוואות קבלן. מדובר בפרויקטים בהם הקבלן דוחה בלפחות 25% מהמכירות את מועד התשלום, כאשר דחיית התשלום נעשית על יותר מ-40% ממחיר הדירה.
הגבלת הלוואות בלון:
שיעור הלוואות הבלון שהבנקים יכולים להעניק יוגבל ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות. הלוואות אלו, בהן משלמים את הקרן בסוף התקופה והקבלן מסבסד את הריבית בינתיים, הגיעו בשיא לכ-23.3% מהמשכנתאות בדצמבר האחרון.
המהלך צפוי להשפיע משמעותית על מבצעי הקבלן הנפוצים בשוק, בהם רוכשי דירות נדרשים לשלם רק כ-10-20% ממחיר הדירה בתחילת הרכישה, כאשר היתרה (80-90%) משולמת רק בסוף תקופת הבנייה. זאת בניגוד למודל הרגיל בו התשלום מתבצע באופן לינארי, לפי קצב התקדמות הבנייה.
דרישת הקצאת ההון הגבוהה יותר תייקר את העמדת האשראי עבור הבנקים, תהפוך אותה לפחות משתלמת ותקטין את היצע האשראי למבצעי קבלן. במקביל, הגבלת הלוואות הבלון ל-10% תפחית באופן מיידי עשרות אחוזים מהפעילות בתחום, בהשוואה לשיעור של 17.3% בפברואר האחרון.
עם זאת, בנק ישראל הותיר מרחב תמרון מסוים: דחיית תשלום על 30% ממחיר הדירה לא תיחשב כהלוואת קבלן המחייבת הקצאת הון גבוהה יותר. כמו כן, בפרויקטים שבהם כבר ניתנה דחייה בלמעלה מ-20% מהחוזים, ייקור הקצאת ההון יחול רק אם תחול עלייה של 5% נוספים בשיעור זה.
המהלך של בנק ישראל נועד להפחית את הסיכונים שנוצרו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, עם התרחבות משמעותית של מבצעי הקבלן והלוואות הבלון שהגדילו את החשיפה של המערכת הפיננסית והרוכשים לסיכונים.
אוליגרכים עבריינים, עלק בנק ישראל.