נדל"ן בגאורגיה? / טור

השבוע אכתוב קצת על השקעות נדל"ן אפשריות במדינת גאורגיה (גרוזיה בלע"ז), אבל זה לא רק גאורגיה אלא כל מקום דומה.

ועוד משהו: אין בסוף הטור השבוע המלצה חד משמעית, אלא פשוט חייבים למלא טור שבועי והעורך עומד על כך שהחומר יהיה חדשני ולא לעוס וכשיש לך עשרה קוראים נאמנים שיש להם גוגל הם מעמידים אותך על המקום כל אימת שאתה חוזר על עצמך קצת, אז היום זה נושא חדש לחלוטין שגם לי הוא לא היה מוכר עד השבוע.

כבר מזמן המתנתי להזדמנות לחקור את המדינה הזו מקרוב, אך לא הייתה לי הזדמנות כזו, שכן למרות שהייתי מאות פעמים בחו"ל, מעולם לא טסתי בלי עניין כלשהו של מצווה. תמיד זה היה משולב עם איזה צורך של צדקה או תפילה על קברי צדיקים, משהו, בגאורגיה אין את שני אלו אז המתנתי וההזדמנות הגיעה השבוע.

ארגון צדקה חשוב ערך לארגון הנאמנים שלו (אלו שתורמים כמה אלפי ש"ח לחודש) דינר יוקרתי במדינה הזו והזמינו אותי לנאום שם, אז נסעתי כאשר המטרה המרכזית היא הדינר והצדקה וכו' (הייתה הצלחה אדירה – היומן פנוי, למתעניינים) ואילו לי הייתה כאן מתנה של ממש לתור אחר הנושא אשר מנהגי לחפש בכל מדינה: אוצרות נדל"ן.

קודם כל כמה מילים על מדוע הארגון הזה בחר דווקא במדינה הזו, כי ההבנה של שני נקודות החוזקה של המדינה הזו תיתן לנו את נקודת המוצא של הטיול היום.

הסיבה הראשונה היא המרחק הזעום, פחות משעתיים ואתה בטיביליסי הבירה, הרגשה כמעט כמו לנסוע למירון – פגשתי שם איש עסקים ישראלי שנוסע שלוש פעמים בשבוע כי זה קל, זו הסיבה שהמדינה מוצפת ישראלים ברמה שמעולם לא ראיתי אפילו בניו יורק באזורים הכלליים, בכל מקום בין אם זה בתור לאטרקציה כלשהי או בבית המלון או אפילו סתם ברחוב, אתה פונה לתיירים באנגלית והם עונים לך בעברית ובמקומות התיירות יש ים של מודעות כתובים בעברית.

הדבר השני שמביא את הישראלים בהמוניהם זה המחירים, אמנם שער הלארי (המטבע המקומי) הוא גבוה קצת מהשקל אך המחירים יחסית נמוכים בהרבה, אמנם לנו כשומרי תורה זה לא עוזר הרבה שהמחירים במסעדות הם רבע מאשר בארץ כי אנחנו ממילא אוכלים רק בבית חב"ד וכדומה (ייזכרו לטוב מלון כינור דוד ומלון ג'נסיס בניהול ידידי היקר ר' איציק דווידוויץ', שניהם שייכים לאנ"ש יקרים ונותנים את הנשמה), אך חשוב לדעת שהמחירים זולים במיוחד.

יש גם את הנופים עוצרי הנשימה, באמת, לשוט עם סירה תת קרקעית בתוך מערת נטיפים, זו באמת חוויית של נפלאות הבורא כמעט כמו בשוויץ ואוסטריה, אך לשלם על זה בסוף עשרים שקל זה רק בגאורגיה.

ולנדל"ן.

קודם כל כמה מילים על המערכת הפוליטית, כי זה חשוב מאוד. המדינה הזו הייתה חלק מברית המועצות, בדיוק כמו אוקראינה ומולדובה למשל, אך בעוד אלו נותרו עדיין עם המשקעים הסובייטיים בכלכלה הצולעת, הרי שגאורגיה עשתה מהפך אדיר שניכר בכל פינת רחוב כאשר מעבר לבניינים האפורים והבלתי נגמרים בסגנון סובייטי עמוק מזדקרים גורדי שחקים מערביים לתפארת. גם הממשלה היא דמוקרטית ועומד בראשה בחור צעיר במיוחד, משהו כמו 35.

מצד שני עדיין יש לה הרבה דרך לעשות כדי להגיע למצב של צ'כיה וסלובקיה ופולין ועוד מדינות שעשו עוד יותר את הדרך מרוסיה למערב, וגם המצב הפוליטי די הפכפך שם – נושא רגיש במיוחד במדינות הגוש לשעבר.

מדובר במדינה קטנה, מחצית מישראל באוכלוסייה, אך אנשים שמתפתחים ועוברים לאיכות חיים במהירות, שני אלו יחדיו מביאים לתוצאה הפנטסטית – כפי ששמעתי מאנשי עסקים ועודני מפקפק בכך – של תשואה עד 12% שנתי, אתה קונה דירה בחמישים אלף דולר ומשכיר אותה בחמש מאות דולר לחודש, אמנם צריך לסייג שגם לדבריהם מדובר בשיא כאשר התשואה הממוצעת היא פחות מכך ונעה סביב ה-10.5% פלוס מינוס שזה גם יפה מאוד. אם כנים הדברים, מדובר במכרה זהב משום שאין הרבה מקומות עם תשואה כזו על הכנסה פאסיבית ללא שיפוצים וחלוקת דירות.

ומה עם המסים?

טוב ששאלתם, כמעט שכחתי, מדובר כאן במדינה שעושה הכל אבל הכל בשביל למשוך משקיעים זרים, וזה אומר הפחתה במיסוי עד לשיעורים הזויים כדלהלן:

מס רכישה – אפס אחוז! כן, שומעים טוב, כלום גורנישט, או כמו שאומרים ברוסית: נאדה. אגב, רוסית היא השפה השנייה של כל התושבים המבוגרים כאן, כך יכולתי איכשהו לתקשר עם הנהגים ורוב נותני השירותים כי רמת האנגלית כאן נמוכה מאוד.

מס על השכרה – כאן יש משהו מינימליסטי ביותר, סוג של תשלום סמלי: 5%, זה אמנם לא יותר מאשר בישראל בדרך כלל עבור אזרח, אבל זה כלום כשאנחנו מדברים על אזרחים זרים ומשווים את זה מול מדינות אחרות.

מס שבח – אפשר למכור ברוגע ולשלם 5% בלבד מס עבור דיבידנדים (רווח מחזיקי מניות) ואם מחזיקים את הנכס יותר משנתיים אז אפשר גם להגיע שוב לכלום! גן עדן למשקיעים.

תגידו טוב, שמענו על השכירות אבל מה עם עליית הערך? ובכן, גם כאן להפתעתי הנתונים מעודדים מאוד, אנחנו מדברים על למעלה מעשרה אחוזים עלייה שנתית בשנים האחרונות, נכון זה יכול להתהפך ברגע כפי שקורה אצלנו למשל ברגעים אלו ממש, אך למי שקונה בשביל השכירות טוב לו לדעת שיש גם עליית ערך ושאם המגמה תמשיך הוא ירוויח כאן יותר מאשר בשכירות ובשילוב של שניהם הוא יכול להגיע (תאורטית) לעשרים וחמישה אחוז שנתי – אפילו גדולי הנוכלים שמוזכרים אצל ר' איצ'ה דזיאלובסקי לא הציעו כזה דבר…

איפה להשקיע?

אחרי סיור ממושך בערים המרכזיות הייתי שם את עיקר הכסף בעיר בטומי, עיר קטנה על חוף הים השחור, אך מתפתחת בקצב מהיר במיוחד ומושכת אליה המוני נופשים מכל העולם שמחפשים זול ויפה.

זהו, אחרי שהתלהבנו צריך קצת לצנן את ההתלהבות ולומר שלושה דברים:

א) המצב היום נראה מצויין אבל במזרח אירופה לעול אי אפשר לדעת מה ילד יום. אוקראינה היא דוגמה רעה ולא יחידה לאיך פנינת חמדה יכולה להפוך לאזור קרבות ביום שפוטין מתעטש וזה קרה כבר בעבר לגאורגיה. איש אינו יכול לערוב על העתיד.

ב) מצב כלכלי של מדינות מתפתחות הוא ג'לי גמיש, היום המדדים בשמים ומחר הם יכולים לרדת לתהומות. ראיתי את זה בעבר ביוון, לשם נסעתי וניסיתי לעבוד על השקעות נדל"ן, נס שלא הצלחתי לגבש קבוצה חרדית מספיק גדולה בשביל להיכנס להשקעה שם, שכן בדיוק אז פרץ המשבר הכלכלי הגדול והמדינה סוג של פשטה רגל.

ג) כל האמור הוא "לשיטתם", אין לי באמת ניסיון שם וגם לא מצאתי איש כלבבי לסמוך עליו בנתונים ובעבודה, אם מישהו מכיר אחד כזה – עדיף שומר תורה – אשמח לפוגשו בהקדם.