עסקאות פינוי בינוי – העוקץ החדש? / טור

תפקידו של פרשן ויועץ הוא לתת תחזית מסוימת על העתיד ולקוות שמחר כולם ישכחו שהוא טעה, ואכן כל אחד מאיתנו מכיר את יועץ ההשקעות שפעם דחף אותך לקנות מוצר מסוים ועכשיו הוא בשצף קצף נגדו ונגד כל אלו ששיווקו את זה…

אך בטור הזה יש לי בעיה: היות ואיני כותב בעיתון מודפס ניתן בתוך שניות לדעת מה כתבתי על כל נושא, מה שעלול להיות מאוד מביך וזה אכן מביך לפעמים. לא ניחשתי את ירידת המחירים המוזרה בחריש (שאין לה הסבר) ולא את העלייה התלולה בירושלים (כנ"ל – זה כבר חצה את רף כל ההסברים), אך ברוב המוחלט של המקרים כן הייתה לי סייעתא דשמיא וניתן פשוט לבדוק זאת בלחיצת אנטר והגוגל לא משקר בדרך כלל.

דוגמאות? זה לא הנושא ואפשר לחפש לבד, אתמקד רק באחת מהן הנוגעת לענייננו והיא תוכנית 10/90 שהיום כולם תוקפים אותה מכל צד – כולל אלו ששיווקו אותה. אותם עיתונים שדחפו אברכים לתהום בשביל להרוויח עוד עמוד פרסום תוקפים עכשיו את הנוכלים כביכול ומקווים שאנשים לא שומרים עיתונים ישנים.

לעומת זאת, כל אחד יכול לבדוק למשל בתאריך י"ג אלול תשפ"ד -בשיא הפריחה של המוצר המורעל הזה – מה כתבתי על כך כאן ובעוד הזדמנויות שניסיתי להזהיר. איני יכול לחייך ולומר "אמרתי לכם" כי א"א לחייך כשכל כך הרבה משפחות בוכות.

זה לא איזה סוד ואפילו לא הניסיון הרב אלא פשוט ראייה נכוחה של המציאות, החכם אינו זה שיודע מה ילד יום אלא זה שרואה מה כבר נולד ומבין מה הולך לגדול מהנולד הזה.

ואת המציאות אי אפשר לראות עם משקפיים מלוכלכות בנגיעות, אם אתה עשוי להרוויח שקל אחד משיווק של מוצר מסוים אתה כבר לא רואה ברור, ואם זה עשרת אלפים אתה לא רואה כלום אלא רק מציאות מדומה.

כל זה היה הקדמה כדי למצוות השבת אבידה, כי בלי ההקדמה הזו אנשים לא יתייחסו לנאמר בשורות הקרובות, משום שישקלו את האמור כאן מול המון מאמרים הפוכים של בעלי עניין (שכמובן יקומו מייד לבטל הדברים) ולא יבינו את ההבדל ביניהם.

אנו מדברים על השקעה בעסקאות פינוי בינוי, ויותר ספציפי: האם כדאי לרכוש דירה ולשלם אקסטרה בגלל שאוטוטו הופכת להיות פי שלושה בשווי? והתשובה בדרך כלל היא: לא!

לעניות דעתי זהו העוקץ החדש ברוב המקרים. יודגש שאנו מדברים על רוב שטח הארץ – במרכז של המרכז יש מקרים רבים שכן כדאי ואינם נוגעים אלינו כי המחירים שם לא מתאימים לרוב קוראי המדור וכל דבר מצריך בדיקה ספציפית.

אין כאן נבואה אלא כאמור ראייה נכוחה של המציאות:

מלוא כל הארץ התחדשות עירונית, בכל עיר ישנם פרוייקטים רבים שכבר אכלו בורקס עם היזם ולפעמים אפילו חתמו והגישו תוכניות ורשמו הערות, ואז האברך מביתר מגיע לקרית ים ורואה שהעירייה תומכת בכך ובטוח שהנה הוא יוצא מהטאבו-משותף והופך להיות הגביר של גבעה בי, הוא הולך להשקיע את כל מה שאין לו ולהפסיד כנראה.

הנה כמה נתונים רשמיים מהלמ"ס לפי מה שהתפרסם, נתחיל דווקא בנתון המעודד:

בשנת 2025 גדל שיעור התוכניות המאושרות לבניית פינוי – בינוי ("התחדשות עירונית" בעברית תקנית, בד"כ זה אותו דבר), הגידול היה חד ומבורך עד כדי 26%, זה אומר לכאורה עלייה מאוד גדולה בכמות הדירות שתבוצענה בשנים הקרובות.

אבל רק לכאורה, כי למעשה כאשר בודקים את המספר של היתרי הבנייה, שזה השלב שלפני הביצוע בפועל, לא רק שהעלייה נעצרת אלא יש ירידה, של כמה? 20%, זה המון, נכון שחלק נעוץ בשינויי תכנון בשל תקנה חדשה הנוגעת לממ"דים ואכמ"ל, אך גם בגלל הקשיים לבצע את הפרויקטים.

אגב גם כך מדובר בהמון דירות, והפרויקטים הללו מהווים נתח משמעותי ביותר של קרוב לשליש מתוך כלל התחלות הבניה, הצלחה מרשימה לכל הדעות, אלא שכאשר בודקים את יחס מרכז/פריפריה מקבלים תוצאות שונות:

למשל, כמה לדעתכם היחס של התוכניות בביצוע בין המרכז לפריפריה?

מכל שבע דירות רק אחת היא בצפון/דרום, והם כוללים בדרום את אשדוד למשל ואת חיפה בצפון, כך שאין נתונים ברורים על פריפריה אבל אפשר לנסות לצלול לנתונים.

אז הנה נתון מפתיע ביותר לטובה: העיר נוף הגליל, האחרונה שהייתם חושבים שיתבצע שם פינוי בינוי, הציגה הישג אדיר עם התחלה בפועל של 240 יח"ד. אלמלא היכרותי את ראש העיר ההיפר אקטיבי גם הייתי מופתע.

אלא שזה מביא לנתון המאכזב: סך כל הדירות במחוז צפון בשנת 2025 היו 510, כלומר אם נוריד את חיפה שלהערכתי לא נופלת מנוף הגליל אנחנו מדברים על כמה עשרות דירות לכווווול הצפון מרכסים ועד קרית שמונה, כולל מירון, צפת, טבריה ועמוקה, ובעיקר כולל את כל הקריות שם מושקעים אלפי חרדים בתקווה לפינוי בינוי, ז'תומרת שאולי התחילו שניים שלושה פרוייקטים בפועל מתוך מאות רבות.

אגב, עשיתי את זה לפי הצפון, אך אותו ניתוח אפשר לעשות גם למחוז דרום לתשומת לב כל האברכים שמשקיעים באשקלון ובנותיה בתקווה לפינוי בינוי.

ואיפה כל יתר מאות הפרויקטים? הרי היו כבר סיכומים עם ראש העיר של עכו ויש מסמך חתום בידי מהנדס העיר של נהריה ותוכניות כאלו יפות של היזם מכרמיאל, אז איפה זה נעצר?

הקושיא מתעצמת כפליים לאור העובדה שבצפון והדרום המדינה מסבסדת את האירוע, אחרת הפרוייקט בנוף הגליל בחיים לא היה מתקדם. אז אם הכל כה טוב, למה כל כך רע?

והתשובה היא שישנם גורמים רבים שמעכבים את הביצוע ואי אפשר לפורטם כי רבים הם, החל מחלקי הכדאיות של העסקה, עבור דרך האפשרות הישימה ועד לקשיים אובייקטיביים הנדסיים ומשפטיים המתעוררים, הצד השוה שבהם שהם לא צפויים ודרכם למשוך עוד ועוד את הזמן.

אז האם להפסיק לקנות דירות ישנות?

חס ושלום, זו ההשקעה הטובה ביותר שיש, מי שלא היה השבוע בכנס המדהים של יד שמשון במודיעין עילית אשמח לשלוח לו חוברת הסבר על האסנפי 500 ויצא לו החשק מלאבד ממונו בידיים, אין שום השקעה בטוחה כמו דירות יד שניה (שגם זה לא בטוח, הכל יחסי) בפריפריה הרחוקה.

אלא שכואב לי לראות המוני אברכים שמשקיעים כפי שצריך, אך מישהו מוכר להם לוקשים שנאפו לאחר הפסח במחיר של מצות רש"י לפני הפסח, דירות שהשווי האמיתי שלהם הוא 800 מקסימום נמכרות במיליון מינימום, כי "זה חצי ממה שיהיה שווה בעתיד" וזה אכן יקרה אם הכל ילך כשורה וכמדומיין. אל תקנו מכל מתווך ומשווק את הסיפורים על פינוי בינוי קרוב, לא בגלל שהם משקרים חלילה אלא בגלל שגם הם לא באמת יודעים כי איש לא יודע מה ילד יום.

אז מה כן לעשות?

לקנות, דירות ישנות וזולות, כמה שאפשר בלי מינוף יקר. כל מקום שתשימו את היד יהיה כנראה שווה הרבה יותר בעוד עשור או שניים או חצי עשור.

אבל יש לזה תנאי אחד עיקרי: תשלמו על דירה כמה שהיא שווה באמת (איך יודעים? פשוט מאוד: בכמה היה קונה אותה מקומי לא חרדי בשביל מגורים, זה מה שווה פלוס מינוס), לא על החלומות והתוכניות, אל תיתנו לספר לכם כמה זה יהיה שווה אם התוכנית תצא לפועל – תבררו כמה היא שווה היום ותקנו רק במחיר הזה ואם נגזר עליכם להרוויח הבניין שלכם אכן ייכנס למסלול גם אם לא היו סביבו רעש וצלצולים, כמה תרוויחו? תשאירו משהו לבורא עולם—

—לנו ההשקעה ולהשם הישועה.