עושים סדר בנדל"ן: הצוות שממליץ לגבות מס רק כשיש ודאות תכנונית

שוק הנדל"ן הישראלי סובל מזה שנים מחוסר ודאות מובנה בכל הנוגע לתשלום היטלי השבחה. כעת, צוות בין-משרדי מיוחד מפרסם דו"ח ביניים שמטרתו לעשות סדר בכאוס, לצמצם את המחלוקות המשפטיות ולהעניק ודאות כלכלית ליזמים ולאזרחים כאחד.

הצוות, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס ומנכ"ל משרד הפנים ישראל אוזן, הוקם בשנת 2023 כדי להתמודד עם כשלים מרכזיים במנגנון הקיים: פערים אדירים בהערכות שווי של שמאים, הליכי ערעור יקרים שנמשכים שנים, פערי הכנסות עצומים בין רשויות מקומיות, וחוסר היכולת לחזות מראש את גובה המס שישולם.

במטרה לספק מענה מהיר לכשלים הדחופים ביותר, ממליץ הצוות על מספר צעדים אופרטיביים שייושמו בטווח המיידי:

• דחיית אירוע המס בתוכניות מורכבות: המלצה מרכזית היא לקדם תיקון חקיקה שיקבע כי בתוכניות הכוללות "זכויות מותנות", המס לא ייגבה על בסיס הערכות תיאורטיות, אלא רק בשלב שבו תתקבל ההחלטה לתת את היתר הבנייה בפועל.

• קביעת זמנים מחייבים: יוטלו לוחות זמנים נוקשים על הוועדות המקומיות והשמאים המכריעים לעריכת שומות ההשבחה, כולל מנגנוני ברירת מחדל שיתמרצו סיום מהיר של התהליך כדי למנוע סחבת.

• מתווה ברור להתחדשות עירונית: הגדרת כללים ברורים ואחידים לעסקאות מכר של דירות בבתים משותפים לאחר אישור תוכניות התחדשות עירונית, במטרה להקל על בעלי הדירות הפרטיים ולייתר מחלוקות שמאיות.

• הקמת פורום אינטגרטיבי: יוקם גוף מקצועי קבוע שיספק חוות דעת בסוגיות עקרוניות שנויות במחלוקת, כדי לייעל הליכי ערר ולקצר את ההליכים התכנוניים.

לצד הצעדים המיידיים, הוועדה מסמנת שורת רפורמות מבניות ארוכות טווח שידרשו בחינה מעמיקה נוספת, מחקר משווה ופיילוטים:

• ניתוק המס מעסקאות מכר: בחינת השלכות האפשרות לבטל את התשלום בעת מכירת הנכס, ולגבות את היטל ההשבחה אך ורק במועד הוצאת היתר הבנייה או התחלת השימוש בפועל.

• רפורמה במנגנון הגבייה: בחינת חלופות מאקרו לפישוט השיטה, כגון קביעת תעריפים אזוריים אחידים, או הטמעת החיוב ישירות לתוך מס השבח ומס המכירה.

• ניתוק תלות השמאים: בחינת צעדים להפרדת הזיקה המוסדית והכלכלית שבין השמאים לבין הוועדות המקומיות המעסיקות אותם, למשל באמצעות הקמת מאגר ממשלתי, הפעלת רוטציה והגברת השקיפות הציבורית.

• קרן צמצום פערים: בחינת מנגנון ארצי לחלוקת הכנסות מהיטלי השבחה בין רשויות מקומיות באזורי ביקוש לבין רשויות בפריפריה, לטובת שוויון תקציבי וצדק חלוקתי.