בשמחה וטוב לבב נסב השבוע כולנו לסעודות החג בדירת הארעי, אך נתחלק לשניים: אלו שיש להם דירת קבע לחזור אליה, ואלו שכל השנה גרים בדירת ארעי וממשיכים לחלום על דירת הקבע.
הרבה דרכים להגיע לדירת קבע: אפשר לרכוש דירה במיקום שרוצים ואז לשעבד את יתרת החיים לטובת הבנק, אפשר גם להיוולד אצל אבא או להתארס אצל שווער עשיר במיוחד או פראייר במיוחד שיסדר לכם את החיים, אך במבט ריאלי, עבור מה שנקרא החרדי הממוצע, יש רק שתי דרכים להגיע לדירת קבע במחיר שפוי.
הדרך הראשונה והמבורכת, היא הזכייה בהגרלה. אל תקשיבו לכל מספרי לשון הרע נגד העיקרון של התוכנית, אפשר לדבר על המון עיוותים בה (נגד חלקם עתרתי לבג"ץ) אך לא על העיקרון המבורך, המאפשר לכל אחד (?) לזכות בדירה משלו בחצי חינם ובתנאים אופטימליים.
בהגרלה הנוכחית הגידלו לעשות בשחררם בהגרלה אחת כשלושת אלפי דירות לאנ"ש, בבית שמש קריית גת ורכסים (אין מה להירשם במקומות אחרים), ברוך שהתבדיתי: את חטאיי אזכיר שנסעתי לפני חודשיים להיפגש עם בכירי המשרד בתל אביב והתחננתי אליהם שלא יוציאו את הכל בבת אחת מחשש להסתה נוראית בימים שגם ככה אנחנו לא במצב טוב, אך הם היו צמודים לחוק והתקנות ולא הסכימו להבדיל בין דירה לדירה, טוב שלא הקשיבו לי כי כעת יש לכל אחד סיכויים גבוהים שלא היו מעולם בהגרלה אחת.
הדרך השנייה, והיא מיועדת רק למי שלא זכה בהגרלות, היא רכישת דירה חדשה באמצעות קבוצות רכישה:
למה דווקא חדשה? משום שאם זו דירת יד שנייה, לא עשינו הרבה, לרכוש היום דירת 3 חדרים במיליון ₪ בפריפריה זה לא תמיד רעיון טוב, לאור העובדה שיש כל הזמן עוד ועוד הגרלות וחבל להפסיד אותם, הסיכוי שהמחירים יעלו לא שווה את הסיכוי לזכות בדירה בהגרלה הזו או הבאה עלינו לטובה עוד חודשיים וחצי.
ולמה דווקא קבוצת רכישה? משום שאם רוכשים מקבלן משלמים את מלוא הסכום עבור הדירה מפסידים שוב את הזכות לקבל מהקדוש ברוך הוא צ'ק (דחוי) של חצי מיליון ₪ (שזה בד"כ הרווח בהגרלה). לעומת זאת, אם רוכשים בקבוצת רכישה, ואם הקבוצה מצליחה וחוסכים כמה מאות אלפי ₪, זה כבר מתחיל לפצות על הפסד הזכייה בהגרלה.
זה לא משנה מה אתם חושבים על הנושא של הקבוצות, חשוב שתדעו כי זה הולך להעסיק אתכם בקרוב הרבה, משום שבשנה הקרובה ישווקו בע"ה לציבור שלנו אלפים של דירות בשיטה הזו, בעכו ובאופקים, בירוחם ובמקומות רבים אחרים. איש לא עושה זאת מרצון, הרבה יותר קל לקחת קבלן רגיל, אלא מתוך אחריות שהמחירים יישארו זולים, ואין מה לעשות: למחיר, כמו לכל דבר, יש מחיר.
לקבוצות רכישה יש יחסי ציבור גרועים ובצדק. התחושה היא שכולם מושחתים וחסרי מזל וזה לא בצדק, כל אחד מאיתנו מכיר מישהו שקנה בקבוצת רכישה כלשהי ומתלונן על הזמן והמחיר שהיו רחוקים מאוד מהמובטח, אך כל אחד מאיתנו מכיר כנגדו עוד כמה אנשים שקנו בקבוצות רכישה, והרוויחו מהקנייה הזו מאות אלפי ₪ ולעיתים אף הרבה יותר מכך.
ניטול לדוגמה את חברת ציפחה. ישבתי בערב ראש השנה עם מאיר הרשקוביץ (בערב יום כיפור האיש הצדיק הזה קבר את בנו רס"ן נתנאל שנפל בעזה, אבינו מלכנו נקום נקמת דם עבדיך השפוך), על מנת לבחון שיתוף פעולה בעניין מסויים. החברה שלו, מלבד מה שהיא בנתה את ברכפלד היא גם חברת ניהול וותיקה ומצליחה של קבוצות רכישה, היא זו שבנתה את אחיסמך, בית שמש – הרב כרמל, ועוד פרויקטים רבים, חלקם בציבור החרדי.
בפגישה התברר לי כי החברה עומדת להחזיר (!) כספים גדולים לחלק מלקוחותיה בפרויקטים שונים, למרות שלא התבקשה על כך בידי איש, כאילו לא די ברווחים העצומים של כל אחד מהרוכשים, הוא יקבל גם סכומים נכבדים לחשבון הבנק כי פשוט נותר כסף בקופה.
אין זו פעם ראשונה שקבוצות מחזירות כספים, מדובר בדרך כלל דווקא בקבוצות ענק. כך למשל הרב רפי הופמן, שר השיכון החרדי האמיתי, השיב עודפים רבים לכל רוכשיו בכל הקבוצות הרבות אותן ניהל (לשם שמיים, הוא מסרב בעקביות לקחת אחוזים, אולי זה הסוד), כך בקבוצת חפציבה מודיעין עילית, (שהייתה לי הזכות לעמוד בראשה, יחד עם ר' עקיבא ולנשטיין ועו"ד ר' אבי גרוניך) השיבונו קרוב לשלושים אלף ₪ לכל רוכש.
כלומר, יש אפשרות לנהל קבוצות רכישה ולהרוויח הון, אם רק מתנהלים נכון.
מצד שני, אנשים תקועים בקבוצות רכישה שנים רבות ומשלמים הרבה יותר ממה שתכננו, לי למשל יש זכות בקבוצה מסוימת, אשר רכשתיה לפני עשור ומחצה (!) ועד לרגע זה טרם חולצה מצרותיה, כך יש גם רבים מאוד, בקבוצות שונות בכל רחבי הארץ, אשר נתקעו במקרה הטוב, והפסידו במקרה הרע.
אז איך נוכל לדעת אם הקבוצה הנוכחית תצליח?
התשובה הרעה היא שאין אפשרות לדעת. בסופו של דבר אם השם לא יבנה בית לשווא יעמלו בוניו בו, אי אפשר לדעת מראש בוודאות אבסולוטית כי קבוצה מסוימת תצליח או תפסיד.
אך אפשר בהחלט למזער סיכונים ולהגדיל סיכויים, אם נשאל את עצמנו שאלה אחת:
האם באמת מדובר בקבוצת רכישה או ביזם שמתחפש לקבוצה?
הסבר קצרצר בקליפת אגוז:
יזם הוא אדם (או חברה) אשר קונה את הקרקע, לוקח סיכונים גדולים, ומוכר ללקוח הקצה דירה מוכנה, תוך שהוא מתחייב בסכומי עתק לבנקים, לספקים, לרשויות וללקוחות, והרווחים שלו בהתאם – אם הפרויקט מצליח הוא מרוויח ביושר הון רב, לא יצליח – יפשוט רגלו.
מארגן קבוצת רכישה הוא אדם אשר אינו משקיע שקל, מעבר למודעה בעיתון אולי, מי שלוקח סיכון ושם את הכסף על הקרקע אלו הרוכשים, הם גם אלו שמתחייבים לספקים ולנותן המימון, המארגן אינו חייב שקל לאף אחד, יצליח – הרוויח אך לא ברמה של היזם, לא יצליח – גם הרוויח באותה מידה שהרי הוא שכיר. אפשר בכל רגע לפטרו, אין לו שום רווח מעבר לשכר עבודה, ואין לו שום בעלות על הקרקע או הזכויות.
קנייה באמצעות יזם היא כמובן הטובה ביותר, יש ערבויות ובטחונות יש יעד ברור של מחיר למועד מסירה ויש לוח תשלומים נוח, אך מאידך היא גם היקרה ביותר, עם פער של מאות אלפי ₪ ויותר.
הבעיה היא שנהגו חלק מאנ"ש, להתחפש למארגן קבוצת רכישה, כאשר בפועל מדובר ביזמות לכל דבר ועניין, אתה מקבל את כל החסרונות רק בלי האחריות ובלי הוודאות שיש ליזם, זו רעה חולה והיא תמיד מסתיימת בהתנגשות.
לכן, מה שצריך לעשות זה לבדוק את ההסכם לפני החתימה, בעיקר את הסכם השיתוף, זה שמגדיר את יחסי הלקוחות-מארגן ויחסי הלקוחות בינם לבין עצמם, אם רוח הדברים אומרת שאתם הבעלים והוא העובד שלכם – זה מצויין, אך אם הרוח היא שאתם אורחים בסוכתו – זה המקום לחפש סוכה אחרת.
לפיכך, שובן של קבוצות הרכישה הוא דבר מבורך, ככל ומדובר אכן בקבוצות אמיתיות ולא סיפורי בדים, אתרוג אמיתי במחיר זול הוא מציאה, אך אם האתרוג מזוייף אין תועלת במחירו הזול, ומעשה שהיה בבית מדרשנו שאחד המתפללים התפאר באתרוגו, הדר שבהדר, עד שבאחד מימי חוה"מ זז הפיטם באמצע ההושענות, והתברר כי הוא היה מחובר עם סיכה…
ולסיום, גילוי נאות: הח"מ מנסה לארגן קבוצות רכישה במקומות שונים בארץ, בכל אחת מהן אמורים לחסוך מאות רבות של אלפי ₪, אך יובהר: הטור לא נכתב לאור עבודתי, אלא עבודתי הוכתבה לאור אמונתי, כפי שנפרסה כאן.
אלוף אתה, אחד האנשים שאכפת להם באמת