נדל"ן בהונגריה לישראלים / טור

קרעסטיר, הונגריה, מוצש"ק תזו"מ

זה עתה יצאנו משבת קודש נפלאה במלון "קליין" המלון שהוא כשר למהדרין הינו הראשון שהוקם מאז השואה בהונגריה, וזה שלא שמעתם עליו הוא משום שהוא נפתח רק כעת, ביום ההילולא המאה לרבי ישעי'ה בן רבי משה מקרעסטיר, אך עוד תשמעו עליו רבות.

התופעה הזו של הנהירה ההמונית לציונו של רבי ישעי'הלה החלה רק בשנים האחרונות, רבבות מגיעים לכאן מכל רחבי העולם היהודי על מנת להתפלל בציונו של הצדיק שנודע כפועל ישועות, ייתכן שחלק מהישועות הן בזכות השפע המורעף כאן על כל יהודי שמגיע ולא משנה מי ומתי.

לצד התפילה יש את האירוח הנפלא בידי משפחות רובין ופרידלנדר (יש ארוחות חינם), את מזג האוויר המושלם של תחילת אייר, ואת האווירה הכפרית הציורית כמו פעם עם נוף של כרמים משכרים מימין ונהר עם אתרי תיירות משמאל – לפי ההערכה מגיעים כאן מאה אלף יהודים כל שנה והם יודעים למה.

אך כאן זה לא מדור של קברי צדיקים ולא תכנון טיולים לחו"ל או יח"צ למלונות, אז ננסה להתמקד בנדל"ן והפעם אנחנו יושבים עם ר' אבי קליין הבעלים של המלון שבו שבתתי כאמור, הוא הקים כאן באמצע שומקום סוג של כפר יהודי קטן עם כל מה שצריך, החל ממסעדת יוקרה בראשות השף ר' יוסף הרברט – יבוא אישי מפתח תקוה ועד למקווה ואפילו מרתף יינות מקורי עם סימנים שהייתה שייכת ליהודי לפני השואה.

אנחנו רואים בכל מקום יהודים שקנו בתים פרטיים בקרעסטיר ובצמוד לקברי צדיקים נוספים הפזורים לאורך כל הונגריה, את הבתים הללו משכירים ליהודים שבאים לבקר, מעניין אותי (וכנראה גם לעשרת הקוראים) האם העסק הזה רווחי בכלל?

ר' אבי הוא ישראלי חרדי שמתגורר בהונגריה כבר שנים רבות ועובד כאן במיזמים שונים ויש לו גם נכסי נדל"ן ברחבי ארץ הגר. אין לי שמץ של מושג בתחום וכל האמור להלן מתבסס על שיחת מלווה-מלכה עם אבי.

הפוטנציאל קיים: מדובר במדינה אירופאית מתפתחת מצד אחד ומצד שני עדיין לא מפותחת לחלוטין, כך שיש עדיין הזדמנויות.

דוגמה של השקעה שיש רק כאן בהונגריה: קונים דירה ישנה בבודפשט עם תקרה גבוהה במיוחד כמו של פעם במחיר של כ-12,000 ₪ למ"ר (יותר זול מחריש), ומחלקים אותה לגובה בקומת גלריה, באופן כזה מכפילים את השכירות ואת התשואה השנתית.

יש כאן יתרונות שאין במקומות אחרים. למשל, אין ארנונה, אלא כל אחד אחראי באופן אישי לפינוי האשפה או לקחת חברה פרטית שתבצע זאת בשבילו. למשקיע זה יכול להיות חיסכון של מאות יורו לחודש שיגדיל את אחוזי התשואה. מאידך זה יכול גם לגרום לך לנזקים עצומים, אם אתה לא יודע איך להסתדר עם זה.

כנ"ל גם מס הרכישה נמוך יחסית, ארבעה אחוזים בלבד (לעומת שמונה בארץ), אך ישראלים מוגבלים ברכישה, יש מקומות (כמו קרעסטיר עצמה למשל) שישראלים אינם יכולים כלל לרכוש נדל"ן, וגם במקומות שאפשר, בודקים אותך בשמונה נפות וחולפים מספר חודשים עד שבכלל מאשרים אותך.

גם משכנתא יהיה מאוד קשה לישראלים רגילים לקבל, אך ישראלים שיש להם אזרחות נוספת אירופאית יכולים עקרונית לעשות עסקים טובים, אבי מבדיל בין אנשים שלוקחים את זה כמקצוע הרי שזה עסק לכל דבר ועניין, לבין חובבנים שמגיעים לכאן כבדרך אגב, תוך כדי שהם מנסים לנהל את העניינים מרחוק, אלו בדרך כלל מפסידים כאן הרבה כסף.

למעשה, ההבדלה הזו שרירה וקיימת בכל העולם, גם כאשר משקיעים ברכישת צימר בצפת וסומכים על הבן דוד השלישי, שגם שם שהוא ינהל את הנכס בתמורה לחלק מההכנסות, זה אינו רעיון טוב, מהר מאוד מגלים שההוצאות גדלות על ההכנסות.

קל וחומר כאשר מדובר בארץ נוכרייה עם שפה שאינה דומה לשום דבר וקשה לקלוט איך הם עצמם מבינים אותה. קשה מאוד להסתדר על דברים בסיסיים ובוודאי אי אפשר לנהל מרחוק, גם אם נמצא את הישראלי שמבטיח לנהל את זה.

את התופעה הזו פגשתי גם באומן. שם ראיתי אברכים רבים שהשקיעו את כל הנשמה שלהם, מתוך חשבון שהם עומדים להרוויח הון מהאורחים. בפועל, עוד לפני המלחמה הארורה עם הרוסים, הם כבר הבינו שהם מפסידים כסף.

לעומת זאת, אלו שהחליטו שזה מה שהם עושים בעשרות השנים הקרובות, הצליחו מאוד ברוב המקרים.

לסיכום: אפשר להרוויח והרבה, אך בתנאי שמתמקצעים בכך. אם לא – אין מה לחפש לא בהונגריה ולא במקומות דומים, עדיף להשקיע את הכספים בארץ אשר עיני השם אלוקיך בה, מראשית השנה ועד אחרית.

האט גפועלט אלעס גוטס.