כל השלבים בדרך לפרויקט פינוי בינוי / טור נדל"ן

פרולוג:

השבוע אנו קוראים בתורה על עסקת הנדל"ן הראשונה בהיסטוריה בה רכש אברהם אבינו מעפרון החיתי את מערת המכפלה. רציתי לכתוב על איך עושים זאת בימינו, אך מכיוון שאנשים לא אוהבים שכותבים על סוג הנדל"ן הזה (למרות שבשונה מהדירה הראשונה כאן אין להתחמק וכל החוגים נאלצים לרכוש בסוף) אז לא כתבתי, אם כי בהחלט יש הרבה מה לכתוב בעניין העושק של החברות-קדישא על קרקעות שהם לא שילמו בעבורם אגורה אחת ומוכרים אותם במאות אלפי שקלים למטר! אם יהיה ביקוש של חלק מעשרת הקוראים נכתוב על כך אולי יום אחד, בינתיים נכתוב קצת על פינוי בינוי.

התקופה היום היא היבשה ביותר מבחינת רכישת הדירות, כך מדווחים כל הקבלנים והמשווקים, אך נראה כי אצלנו עולם כמנהגו נוהג והכל ממשיך כדאשתקד, אדרבה הפרסומות של רבע עמוד הפכו לעמודים שלמים והעמודים לדבל, וזה אגב סימן מובהק לירידת היקף המכירות – כי זה הכלל בנדל"ן: ככל שמשקיעים בפרסום זה לא מוכיח על איכותו אלא להיפך.

אחד המוצרים שמנסים לדחוף לנו כל הזמן, ולצערי די בהצלחה, זה דירות של "פינוי בינוי", כאשר הרעיון הוא פשוט: קנה היום דירה בקריית-איקס ותוך כמה שנים תכפילו את כספכם אם וכאשר יתבצע פרוייקט פינוי בינוי.

אנחנו כאן היום בכדי להסביר מהו "אם" ומתי זה "כאשר".

טוב, כמובן אין שום יומרה להקיף את כל הנושא בטור אחד, אך בהחלט ניתן מראה מקום ונקודות לחשיבה, כאשר השאלה המרכזית שאמורה להישאל היא: כיצד ייתכן שרובם המוחלט של הפרוייקטים לא יוצאים כלל לפועל? אם נשאל כל יזם או בעל דירה מדוע הפרוייקטים נכשלים הוא יענה לפי נקודת ראות עיניו מי אשם, כי זה מה שקרה לפרוייקט שלו, אך אנו ננסה כאן לתת תשובות שטובות לכל פרוייקט באשר הוא, וזאת באמצעות המחשת נקודות ציון במעלה הדרך שהפרוייקט עובר מתחילת הייזום ועד הבנייה בפועל.

צעד ראשון – בדיקת התאמה והיתכנות

קודם כל בודקים מה עמדת הרשות המקומית לתכנון ברחוב הספציפי הזה, אמנם רוב העיריות רוצות בכך, אך תופתעו לשמוע שישנם מתנגדים רבים מבין ראשי הערים. בעבר, למשל, ניסיתי לקדם פרוייקט כזה בחיפה והגעתי עד לראש העיר בכבודו ובעצמו שאמר לי בצורה הפשוטה ביותר שהוא לא רוצה את זה. הנימוק שלו היה היעדר מקומות חנייה וזה נכון שיש מצוקה נוראית בשכונת הדר, אך יש לי תחושה שהיה מעורב גם קצת "פן ירבה" משתי האוכלוסיות הלא-אהובות (להבדיל) שמרכיבות את הדר…

עכשיו, אם ראש עיר לא רוצה משהו חבל על הזמן, אפשר לנסות להיאבק אך אין בכך כל תוחלת, כי גם אם תנצחו אותו בבית משפט עדיין יש לו מספיק משקולות להניח על הפרוייקט באופן כזה שהוא לא יקרה לעולם.

צעד שני – בדיקת כדאיות

יזם המעוניין להשתלב בפרויקט צריך לבצע בדיקת היתכנות, אך גם הדיירים יכולים להיות יזמים וכדאי שיבדקו אם הפרוייקט הזה בכלל כדאי, כי אם הפרוייקט למשל נמצא בבית שאן אין כמעט ערך לקרקע, ולכן למרות ששם הוא הכי נחוץ הוא עדיין לא רווחי.

איך בודקים? באמצעות מחשבון ייעודי שמדינת ישראל העמידה לרשותנו (כותבים בגוגל מחשבון כדאיות פינוי בינוי או משהו כזה). הבוט ישאל אתכם כמה שאלות פשוטות, מומלץ להיעזר בקרוב משפחה שהוא מייבין בנדל"ן קצת (בכל משפחה יש לפחות אחד כזה) בשביל לענות על שאלות שלא כל אחד מכיר, כמו היטל השבחה וכו'. הבדיקה תיקח כמה דקות או שעות (תלוי במורכבות) ותקבלו תשובה די קרובה למציאות.

צעד שלישי – בחירת היזם

לא תצטרכו לחפש את היזם באמצעות לוח המודעות, אם יש ספק ספיקא שאפשר לבצע משהו באזור שלכם יעוטו עליכם מספר יזמים. איך לבחור ביניהם זו תורה שלימה שכוללת פרמטרים רבים, אשר החשוב שבהם הוא קירבה משפחתית או עסקית של היזם לוועד הבית…

השלב הזה חשוב מאוד, שכן היזם כותב לכם הערת אזהרה על הדירה ואם אתם נתקעים עם מישהו לא מוצלח (הוא הבטיח מטבח חדש והאחרים סרבו) זה קשה להפרדה כמו מסטיק בשטיח.

הצעד הרביעי – הסכמת דיירים

זהו השלב החשוב והקשה ביותר, שכן זקוקים לחתימות של רוב מוחלט של השכנים – דבר קשה מאוד להשגה, בפרט כאשר כל צדיק נכווה מחופתו של חברו וחושב שהדשא שהבטיחו לשכן ירוק יותר. גם כאשר מגיעים למלוא החתימות הנדרשות יש תמיד את הזקנה מכניסה ג' שלא רוצה לחתום בשום אופן ולא מעניין אותה כלום, ללכת לבית משפט (לא פשוט הלכתית – כך שמעתי מהגרמ"מ פומרנץ ביום עיון משותף שערכנו בנושא) זה סיפור של כמה שנים ועד אז או שהפרוייקט ימות או שמישהו אחר ילך לעולמו חלילה.

הצעד החמישי – חתימה על הסכם

זהו המשכו הטבעי של הצעד הקודם, אך בינו לבינו יכולים לחלוף הרבה חודשים ומריבות. מדובר בהכנת הסכם פרטני שידאג לדיירים וגם קצת לקבלן (ולא להיפך), לא כל עו"ד יש לו את הניסיון (או את התוכנה הנכונה של בינה מלאכותית) כדי לערוך חוזה כזה, הכולל בדרך כלל קרוב למאה עמודים. זה סוג של ספר קטן שצריך לדקדק בכל מילה שלו.

כאן מגיע המשבצת שאנחנו צריכים להשחיל ככה פרסום למשרדנו, אשר אכן יש לו ניסיון רב בלעבור על חוזים כאלו ולתקנם לטובת הדיירים, אך למען האמת יש משרדים טובים יותר ואפשר בהחלט לעשות מכרז בינינו, אנו מבטיחים לא להיעלב.

הצעד השישי – הכנת תוכניות

זה נשמע כלום, אך למעשה מקופלות כאן עבודות רבות, חודשים עד שיש תוכניות ואז מגיע התאבון: דיירים רוצים לשפר מהצד שלהם וזה מובן, היזם מנסה לסחוט עוד סיבוב את הלימון של אחוזי הבנייה וגם זה מובן, התוצאה: עוד כמה דיירים שיגיעו לגיל של הזקנה דלעיל בטרם יראו את הפינוי-בינוי.

הצעד השביעי – פינוי הדיירים וההריסה

עשרות דיירים שצריכים לגור אנשהו ויש להם דרישות, דווקא כאן המשקיעים הם הכי קלים כי הם לא באמת הולכים לשום מקום אלא רק מסכמים על הצ'ק שיגיע כל חודש במקום שכירות – אם וכאשר.

הצעד השמיני – הריסה ובנייה

מהר מאוד יגלו הדיירים את מה שיודע כל זאטוט שהרכיב מגדל קפלה: להרוס זה יותר קל מלבנות, הלכו עוד כמה שנים, פעם אין פועלים ופעם יש מלחמה/קורונה/שביתה/חות'ים וכו'.

הצעד התשיעי והאחרון – קבלת מפתחות ורישום

עדיין צריכים את עורך הדין גם כאן, אבל אפשר כבר לנשום לרווחה, שכן הבניין כבר עומד על תילו (ומתברר כי אין שום נוף משום שהבניין שליד גם עושה אותו דבר). הבעיה היא שעד שהיום הזה מגיע, הנשמה יכולה לצאת ולחזור כמה פעמים. מדובר בעניין מורכב מאוד שכל אבן דרך בו לוקח שנים.

אין המטרה חלילה להפחיד או להרפות ידיים, אלא להעמיד את המציאות כפי שהיא.

לסיכום, שאלה: האם כדאי לרכוש דירה על סמך פינוי בינוי?

התשובה כרגיל היא: "כן-אבל", כלומר כדאי לרכוש בהתקיים אחד משני התנאים הסותרים דלהלן:

התנאי הראשון הוא המחיר : לא ניגשים לפרוייקט שהמחיר שלו אינו מתאים לסביבה היום, אולי כמה עשרות אלפי ש"ח מקסימום עבור התוכנית (וגם זה במקרים מיוחדים), כך שגם אם לא יהיה בסוף פינוי בינוי לא הפסדנו כסף.

התנאי השני: אפשר לשלם יותר אך רק במקום שאנחנו יודעים שהפרוייקט מתקדם מאוד וכבר אוחז בשלב שישי ומעלה, אז מה הבעייה? שיהיה קשה למצוא מישהו שימכור לכם במצב המתקדם הזה?

נכון, מי אמר שנדל"ן זה קל?!