מנדל"נים / טור

לפני כשנה ורבע (י"ג אלול תשפ"ד) כתבתי כאן אודות הטרנד של 10/90 כי מדובר בדרך כלל בספקולציה, משום שאנשים לא קונים הדירות על מנת לגור בהן אלא כי הם מדמיינים עליית מחיר לא ברורה ולא מובטחת, הגדרתי כי הוא נקרא כך על שם שעשרה אחוז מרוויחים ותשעים אחוז מפסידים.

כעת הגיע הזמן של התשלום ואנשים מבינים באיחור גדול איפה הם נמצאים, אין שבוע שאיני מקבל טלפון מאברך שמחפש דרך להיחלץ מזה ומצטער על הרגע שנכנס לבוץ הזה, שלא לדבר על הדמעות של אברכים שקיבלו הודעה כי זכו בדירה בהגרלה כלשהי אך הפסידו את הדירה ומיליון השקל שאיתה בגלל ההרפתקה המיותרת והמסוכנת של העשר תשעים.

בעיר בת ים יש כמה פרוייקטים של קבלנים גדולים שמכרו שם דירות לאברכים מכל הארץ במחירים שנעים סביב – תקשיבו טוב ותחזיקו את השלחן – שלושה מיליון שקלים ויותר! אברכים שמרוויחים אלף שקל מהכולל קנו דירה בעיר שספק אם היו בה אי פעם, דירה שאין בה כלום, לא קו ראשון לים ולא שום ייתרון מיוחד, סתם דירה גדולה שהקבלן נתקע איתה ומתווך חרדי זריז הצליח להביא לו קונים.

זה לא באמת קונים, כי לאיש מהם אין סיכוי לקנות את הדירה שלו, שום בנק לא ייתן משכנתא כזו לאברך כזה, וגם אם יימצא יועץ קוסם זה מותנה בהשגת 25% הון עצמי, מאיפה אברך יביא 800 אלף אמיתי?! ואיך הוא ישלם כל חודש את המשכנתא של 12 אלף ?!

התשובה: הוא לא ישלם כי אין סיכוי שישלם, כל מה שצריך זה לצאת מהעסקה.

הבעיה היא שבפרויקט הזה למשל המחירים ירדו באופן דרמטי, אין לי מושג אם זה כתוצאה של ירידה כללית במחירים או שמעולם לא היה באמת המחיר שהאברכים שוכנעו לשלם, בתכל'ס.

בציבור שלנו מתפתחת תופעה של אנשים שאינם משקיעי נדל"ן אלא שקועי נדל"ן, כלומר הם חשבו שהם משקיעים וגילו כעבור זמן כי מעולם לא היו באמת משקיעים עם סיכוי לרווח גדול אלא שקועים בבוץ עמוק של קרקע שאין להם מושג איפה היא ומה צריך לעשות כדי להרוויח ממנה, אם בכלל יש מה לעשות.

תשמעו סיפור אמיתי לגמרי, אחד מיני רבים שטיפלתי בו בשבועות האחרונים:

משפחת פלונימן רכשו לפני שנתיים דירה בשכונה מסוימת, לא חרדית, כי המתווך שכנע אותם שהמחירים יעלו והם ירוויחו הון, הם רכשו במסגרת של 10/90 כלומר משלמים כעת עשרה אחוזים ואת היתר ישלמו רק כאשר הדירה תהיה מוכנה.

אין להם כמובן את השני מיליון ₪ שהדירה עולה והדירה שלהם עצמם ממושכנת לחלוטין, אך החשבון היה פשוט: בניית דירה במדינת ישראל נמרחת על פני ארבע חמש שנים, עד אז המחיר יעלה בלפחות חצי מיליון, מזה ישלמו חלק למס שבח וחלק למס רכישה ועדיין יישאר להם רווח נאה של שלוש מאות אלף ₪ – פי שניים מהסכום שהם הפקידו בתחילת העסקה.

זהו, שהקבלן הזדרז וכן הצליח לעמוד בזמן ואפילו להקדים קצת, הם כמובן לא תכננו לגור שם רק לעשות סיבוב קטן על הדרך, ככה לחתן עם זה בעז"ה ילד, עדיף שניים, ולכן לא האמינו שמחירי הנדל"ן יעלו שמה בקושי, בגלל המלחמה, בגלל הריבית.

כעת הם בבעיה, מאיפה יביאו את המיליון ושמונה מאות אלף שהקבלן דורש ובצדק לקבל מייד?

אין להם זמן לחפש אשמים וגם לא להשלים את העסקה. ביטול עסקה? 10% הפסד, מאות אלפים, לא כולל המתווך ועוה"ד, שכמובן לקחו מראש במזומן ואין סיכוי כמעט שיחזירו את הכסף.

לכאורה יש להם אפשרות למצוא קונה שייכנס במקומם וישלם את השאר כך אולי הנזק יהיה קטן יותר, לשבחו של המתווך ייאמר שהוא אכן השיג להם עסקה טובה לפי המושגים של אז: מלבד הצמדת המדדים יש להם הסבת ערבות, הם ימכרו לו במחיר מתחת למחירון וכך יקטינו את הנזק.

אך זה רק לכאורה. כל מי שהצליח פעם למכור דירה באמצעות הסבת ערבות – שיקום, אין כמעט דברים כאלו, ההסבה דורשת שרשרת של הסכמות וחתימות של הבנק ושל הקבלן, הקבלן מאוד לא ישוש לשתף פעולה שכן הוא מתחרה בעצם עם הקונים שלו על הקונים של היום ובשוק של בצורת נדל"ן כפי שקורה היום (אוקטובר היה החודש החלש ביותר במכירות מזה עשורים שלמים) התחרות הופכת להיות אכזרית ואין לצפות מאדון קבלן שיסייע למתחרים שלו.

הדרך הכי טובה זה לשבת עם הקבלן ולהגיע להבנות, זה מה שאנחנו ממליצים ואף עושים ברוב המקרים הללו, אך יש מקרים שיש אפשרות להרוויח אלא שצריך קצת אוויר לנשימה. על אלו ברצוני לכתוב כאן רעיון לפתרון, כפי שנשלח אליי בידי משפחה אחת מהקוראים, הם גם כותבים והם גם המבצעים, כאשר החלק שלי הוא בעיקר בעריכת ההסכמים בין הצדדים.

לעסק שלהם קוראים "מנדל"נים" והרעיון שלהם פשוט ביותר: לעזור לכל אחד לפי מה שאפשר, באופן שבעל הדירה מרוויח הרבה פחות אבל לפחות מציל את העסקה ומצד שני משקיעים שמחפשים הזדמנות לעשות כסף קל ומהיר, תוך כדי עזרה לאנשים שנקלעו למצוקה ובלי העזרה הזו יפסידו הרבה יותר.

מי שנמצא במצב כזה ומי שיש לו כמה מאות אלפים ורוצה להשקיע בכזה דבר –  שישלח לי מייל ואקשר ביניכם, וכל בית ישראל ילמדו מכאן לא לעשות שטויות ולא להתפתות אחרי כל הצעה קוסמת שאין בה כלום.

בשולי הדברים אבקש להביא מייל ששלח לי בנו של אחד מגדולי ישראל שליט"א וביקש לפרסם, לאור חשיבות המבקש וחשיבות הנושא החלטתי להביאו כאן למרות שזה לא נוגע לנדל"ן בכלל, מובא כאן כמעט בלשון המקורית שנכתבה ביד יהודי שניכר כי עולמו הוא עולם התורה והעבודה ולא עולם השקר והעיתונות:

שלום וברכה

זה לא נעים לי לכתוב אבל נראה לי שאתה האיש הנכון שכותב כל פעם בשחרית מאמרים קצרים וקולעים למטרה.

לאחרונה הגיעו אילינו (ואל אבי מורי שליט"א) כמה אברכים שהסתבכו מקניית ומכירת מניות עד כדי כך שאחד מהם נותר בעל חוב בסכום של 400,000 ₪ .

בעדינות ובנחישות חפרתי וביררתי הגעתי שהכול התחיל כשבנק אחד נתן מתנה לכל הלקוחות 2 מניות במתנה, והשאר זה כבר סיפור בהמשכים, הסיפור הוא פשוט ביותר שבו אברך קיבל 2 מניות מהבנק ולקח הלוואה מפועלים ישיר, קנה כמה מניות כאן ושם, ואחרי תקופה קצרה נמחק כאן ונמחק שם ונשאר עם חובה כאן וחובה שם.

זה כבר הסיפור השלישי שאני שומע אך לא בסכום ששמעתי היום, אני מתחיל לחשוד שהם פשוט שולחים פיתיון של כמה מניות כדי לסחוב אנשים תמימים בשוק ההון, בעוד שוק ההון זה תורה שלימה, עם תוכנות וחשבונות וכו' וכל מי שלא למד את הסודות אסור לו להתקרב לזה..

אבי שליט"א ביקש שאפרסם את הדברים ובזכות הצלת כספים של אחינו בני ישראל תזכו לרוב טוב

הרבה שפע ברכה והצלחה בכל מעשה ידיכם

עד כאן לשון המכתב שקבלתי ואף אנן נען אבתרייהו, אמן כן יהי רצון וכשם שנעשו ניסים לאבותינו כך ייעשו גם היום, בימים ההם בזמן הזה.